Какие существуют риски для покупателей апартаментов при банкротстве застройщика

Если застройщик официально стал банкротом, это означает, что судом признана его неспособность удовлетворить требования кредиторов, в том числе участников строительства. В российском законодательстве апартаменты не указаны как отдельный вид объектов недвижимости, несмотря на то, что в Госдуме неоднократно поднимался вопрос о наделении апартаментов собственным статусом. В данное время апартаменты являются нежилыми помещениями и этот статус сильно влияет на права покупателей в процедуре банкротства застройщика.

При признании юридического лица банкротом, если у компании есть неисполненные обязательства перед гражданами – участниками строительства, суд применяет правила, установленные Законом о банкротстве. Открывается отельный реестр требований участников строительства, включиться в который могут только покупатели жилых помещений, а также машино-мест или иных нежилых помещений площадью до 7 кв.м. Иные же граждане, приобретавшие нежилые помещения, с точки зрения Закона о банкротстве, не являются участниками строительствами.

Могут ли покупатели нежилых помещений защитить свои права в деле о банкротстве застройщика?

Какие действия следует предпринимать такому покупателю в этом случае зависит от различных обстоятельств, в том числе от правового статуса объекта. Если он не введен в эксплуатацию, то дольщику необходимо включить свои требования в реестр, рассматриваться они будут в зависимости от вида помещения.

– Машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв. м. — требование о передаче объекта в реестр требований участников строительства. Заявление о включении рассматривает конкурсный управляющий застройщика. Если дом будет достроен Фондом или иным застройщиком, то дольщик сможет получить объект по акту в ходе процедуры банкротства. Если наблюдательный совет Фонда примет решение о нецелесообразности завершения строительства и выплате компенсации, то дольщик получит денежную компенсацию.

– Нежилое помещение площадью более 7 кв. м. — денежное требование в реестр требований кредиторов (4 очередь). Заявление о включении требований кредиторов рассматривает арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Что, если объект введен в эксплуатацию, но нежилое помещение не передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве?

В этом случае также требуется включиться в реестр требований.

Вместе с тем, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре, дольщик может не включать требования в реестр, а признать право собственности на непереданный ему объект. В данном случае нужно подтвердить оформление права собственности соседями. Для дольщиков признание права собственности является наиболее предпочтительным вариантом защиты прав при банкротстве застройщика.

Чек-лист для дольщиков по включению требований в реестр при банкротстве застройщика:

1. Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве в деле о банкротстве застройщика. При неприменении подайте в суд ходатайство о применении правил.
2. Подготовьте заявление о включении требований в реестр требований (реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов). Распечатайте, подпишите.
3. Соберите документы, подтверждающие права требования к застройщику, сделайте копии для суда и (или) конкурсного управляющего.
4. Направьте заявление о включении требований в реестр конкурсному управляющему или в суд (в зависимости от вида требований и других обстоятельств).
5. Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению заявления (при судебном рассмотрении). Конкурсный управляющий рассматривает заявление без вызова сторон.
6. Получите уведомление конкурсного управляющего или определение суда о включении требований в реестр. При отказе конкурсного управляющего направьте возражения в арбитражный суд, примите участие в судебных заседаниях.

Стоит понимать, что включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.

Как отмечалось ранее, покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв. м., в том числе апартаментов, могут включить только денежные требования в реестр требований кредиторов. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, имеет особый статус.

Объект введен в эксплуатацию и нежилое помещение передано дольщику до возбуждения дела о банкротстве.
Если застройщик передал дольщику нежилое помещение, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В большинстве случаев для признания права собственности на объект недвижимости при банкротстве застройщика необходимо обращаться с заявлением в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Также дольщику нужно учитывать, что в некоторых случаях для признания права собственности на нежилое помещение даже после введения процедуры банкротства в отношении застройщика дольщику необходимо обращаться в суд общей юрисдикции.

Чек-лист для дольщиков по признанию права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика:
1. Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости, чтобы уточнить его текущий статус (стоит ли объект на кадастровом учете, имеются ли зарегистрированные права на него).
2. Проверьте, применены ли судом правила параграфа 7 Закона о банкротстве к процедуре банкротства вашего застройщика, определите подведомственность и подсудность спора (арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, или суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта).
3. Подготовьте исковое заявление (заявление) о признании права собственности. Распечатайте, подпишите, сделайте копии для других сторон спора.
4. Соберите документы, подтверждающие приобретение права собственности на объект, сделайте копии для суда и других сторон спора.
5. Оплатите госпошлину за рассмотрение иска (заявления) судом.
6. Подайте исковое заявление (заявление) о признании права собственности и документы в суд.
7. Примите участие в судебных заседаниях по рассмотрению иска (заявления), докажите суду свои права на объект.
8. При удовлетворении судом иска (заявления) отслеживайте вступление в законную силу постановления суда. При обжаловании решения суда примите участие в судебных заседаниях суда вышестоящей инстанции.
9. После вступления решения суда в законную силу получите 2 заверенные судом копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.
10. Оплатите пошлину за регистрацию права собственности, подайте заявление о регистрации права собственности и копии решений суда в Росреестр (МФЦ). Если объект не стоит на кадастровом учете, то также закажите технический план на объект и подайте одновременно с заявлением о регистрации заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
11. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающие регистрацию вашего права собственности.

Если у вас возникли трудности в процессе признания своих прав на недвижимость из-за банкротства застройщика или у вас есть другие вопросы, связанные с долевым участием в строительстве, связаться с юристами «Центра» можно по телефону: 8 800 300 71 22

Режим работы:
Пн–Пт: с 9:00 до 18:00.

Наши социальные сети:
https://vk.com/dolshik_russia
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.