От банкротства до квартиры: обманутые дольщики могут отстоять права даже, если застройщик признан несостоятельным

Путь от банкротства застройщика до получения квартиры включает в себя множество этапов, каждый из которых осложнен своими нюансами и сроками. Закон часто запутан или написан сложным языком – в связи с этим у граждан возникают трудности в его изучении. Залогом успеха в указанных обстоятельствах являются три условия: необходимо своевременно узнать о банкротстве, вовремя связать с конкурсным управляющим и попасть в реестр кредиторов.

По итогам 2022 года в строительной отрасли число банкротств составило 2 105 компаний, несмотря на действие моратория на банкротство. Это четверть всех банкротств в России за прошлый год (23,25%). Такие данные приведены в статистическом релизе Федресурса за 2022 год (ссылка). Каждый обанкротившийся застройщик — это сотни обманутых граждан и недостроенные дома. В том же 2022 году насчитывалось более 100 000 обманутых дольщиков, у которых отсутствовало готовое решение по судьбе их объекта.

Каждому участнику строительства нужно быть готовым к банкротству застройщика и четко понимать порядок необходимых действий:

1. Узнать о банкротстве застройщика.

Конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства своих требований. Он обязан это сделать в пятидневный срок с даты получения сведений об участниках строительства от руководителя застройщика. В совокупности этот срок не должен превышать 15 дней с момента утверждения конкурсного управляющего.

Однако не стоит рассчитывать только на такое уведомление, не редки ситуации, когда дольщики пропускают срок включения в реестр требований кредиторов из-за отсутствия надлежащего уведомления от конкурсного управляющего. Достоверную информацию о банкротстве застройщика можно также получить еще тремя способами: в газете «Коммерсант» или на ее сайте , через картотеку арбитражных дел и соответствующий фильтр «банкротные» в системе электронного правосудия (ссылка), а также на сайте Федресурса в разделе Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ссылка). Зная только лишь название или ИНН застройщика (эти сведения всегда есть в вашем договоре долевого участия) на каждом из указанных сайтов можно получить сведения о наличии дела о банкротстве и его стадии. Наиболее удобным и простым является сайт Федресурса, там можно получить всю необходимую информацию, а также увидеть публикации от конкурсного управляющего о всех ключевых этапах в деле.

2. Обращение к конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий обязан самостоятельно включать дольщиков в реестр требований участников строительства. Это обязательство он исполняет в случае предоставления документов Росреестром, а также при наличии у застройщика документов, подтверждающих оплату по договору.

Конкурсный управляющий может не включить сведения о дольщике в реестр совсем в случае отсутствия документов или включить, но без указания стоимости требования, если нет подтверждения оплаты. В связи с чем необходимо контролировать процесс включения и направить собственное заявление с полным пакетом документов.

Для включения в реестр требований кредиторов необходимо направить заявление конкурсному управляющему с приложением:
1. копию договора участия в долевом строительстве;
2. копию документов об оплате такого договора;
3. копию паспорта.

Направлять необходимо ценным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись на вашем экземпляре.

Согласно Закону о банкротстве (п. 4 ст. 201.4), реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Таким образом, участник строительства имеет 45 дней на включение в реестр с момента опубликования уведомления конкурсным управляющим на Федресурсе с возможностью восстановления такого срока.

Затягивать не стоит, поскольку пропуск сроков и позднее обращение чревато возможным обращением уже после принятия решения Фондом развития территорий о достройке дома, что сильно затруднит получение квартиры, так как суды и сам фонд часто исходят из того, что в таком случае вам будет положено только возмещение, которое всегда ниже актуальной рыночной цены положенной квартиры.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования (п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

3. Обращение в суд.

Дольщику придется обратиться в суд в случае отказа конкурсного управляющего во включении в реестр требований участников строительства. Гражданин имеет возможность представить свои возражения в арбитражный суд не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения ответа от конкурсного управляющего о результатах рассмотрения его требования.

К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов (п. 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве) (вот почему нужно направлять требование конкурсному ценным письмом с описью вложения или вручать лично под подпись на вашем экземпляре). Необходимо понимать, что вся почтовая переписка с конкурсным управляющим должна проходить через письма с описью вложения, поскольку только так вы сможете с достаточной степенью достоверности доказать суду факт обращения и обжаловать действия/бездействия конкурсного.

К заявлению в суд прикладывается тот же комплект документов, что и при подаче заявления к конкурсному управляющему, плюс копия документов, подтверждающих направление заявления конкурсному и копия ответа конкурсного управляющего.

Сроки на обращение к конкурсному управляющему или в суд могут отличаться в зависимости от редакции закона, действовавшей на момент подачи заявления о признании застройщика банкротом. Так как от момента подачи заявления в суд до признания застройщика банкротом могут пройти годы, необходимо правильно устанавливать сроки подлежащие применению в каждом конкретном деле.

4. Участие в деле о банкротстве.

Участники строительства, требования которых включены в реестр, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов. На таких собраниях могут приниматься важные решения, влияющие на дальнейшую судьбу объекта. Такие собрания не проводятся после принятия Фондом развития территорий решения либо о достройке, либо о выплате возмещений по объекту.

5. У вас счет эскроу.

Все приведенные выше этапы также справедливы и для вас с некоторыми дополнениями:

I. Дольщик, заключивший договор с использованием счета эскроу может отказаться от договора и получить деньги назад в любой момент как до предъявления требования конкурсному управляющему о включении вас в реестр требований участников строительства, так и после включения в реестр (п. 1 и 2 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве), но до передачи участнику строительства жилого помещения или передачи объекта на достройку, поскольку после этого деньги перечисляются на счет должника (п. 7 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

II. Включиться в реестр требований участников строительства и проголосовать на собрании, собранном специально для владельцев счетов эскроу об:
а) обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им жилых помещений;
б) привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Законодатель частично ограничил права владельцев эскроу-счетов, и потому вы не сможете получить объект незавершенного строительства.

6. Получение квартиры/обращение в Фонд развития территорий за возмещением/получением квартиры.

Если ваш дом уже достроен, то после всех вышеперечисленных действий вам останется только подписать акт приема-передачи и получить квартиру в собственность. Однако если по вашему объекту Фондом принято решение о достройке/выплате возмещения, то следующим этапом будет соответствующее обращение в Фонд.

Статью подготовил руководитель отделения Федерального центра помощи дольщикам в Татарстане Владислав Никишов.
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.