Законные механизмы восстановления прав обманутых дольщиков

Как получить квартиру? C этим вопросом сталкивается обманутый дольщик, после включается в реестр требований участников строительства. Способы защиты и восстановления
прав граждан — участников долевого строительства включают в себя спектр возможностей, начиная от «самостоятельной достройки дома» и заканчивая получением денежного возмещения. Подробнее все возможные механизмы восстановления прав обманутого дольщика мы рассмотрим ниже в данной статье.

Продажа имущества с торгов

26 октября 2002 года был принят федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Начиная с этого момента и до июля 2011 года, банкротство застройщика ничем не отличалось от банкротства любой организации. Участник долевого строительства включался в реестр требований кредиторов и получал процент от проданного имущества наравне со всеми остальными участниками дела о банкротстве. Механизм защиты был един – реализация имущества застройщика, включая недостроенный дом и права на землю под ним, и последующее распределение всех денежных средств между кредиторами.

Новые правила установил закон №210 от 12.07.2011 г., в соответствии с ним в ФЗ «О банкротстве» был введен параграф 7, закрепляющий специальные правила для банкротства
застройщика. Эти положения действовали ретроактивно (распространялись на все дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до принятия закона).

Положение дольщиков улучшилось: у граждан – участников строительства появился приоритет перед иными кредиторами, поскольку они могли рассчитывать на распределение до 95% от общей суммы, вырученной от реализации имущества застройщика.

Указанный вариант является не самым лучшим способом восстановления прав граждан, так как зачастую имущества у застройщика оказывается не так много, а денежные средства, вырученные от реализации объекта, не достаточны для удовлетворения требований.

Передача недостроенного дома дольщикам

Участники строительства вправе на общем собрании принять решение о создании жилищно-строительного кооператива и подаче заявления в суд о передаче такому кооперативу
прав на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Конкурсный управляющий обязан подготовить заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект и земельный участок, а также проект решения о создании жилищно-строительного кооператива. Заключение конкурсного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам,
требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, чьи права обеспечены залогом на объект.

В случае создания ЖСК обманутые дольщики самостоятельно и на собственные средства достраивают дом. На практике чаще всего этот механизм реализуется привлечением к достройке дома одного основного генерального подрядчика, который и займется всеми необходимыми операциями по строительству, коммуникации и др. От ЖСК и самих дольщиков требуется только надлежащее финансирование работы нового подрядчика.

Плюсы:
— самостоятельный выбор генерального подрядчика;
— контроль строительства самими участниками строительства;
— возможность компенсации затрат за счет будущей продажи свободных квартир (в случае их наличия).

Риски:
— генеральный подрядчик, выбранный самими дольщиками, также может нарушить свои обязательства по срокам/качеству строительства;
— финансирование строительства на плечах дольщиков;
— сегодня собрание проводится только, если в ППК «Фонд развития территорий» решили, что достраивать дом нецелесообразно.

Самостоятельное строительство дома дольщиками — сложный и длительный процесс, в связи с чем при принятии решения о создании кооператива и подаче заявления в суд необходимо учитывать следующие обстоятельства:
1) степень готовности объекта;
2) размер обязательств перед кредиторами 1, 2 очереди, залоговыми кредиторами и размер задолженности по текущим платежам;
3) возможность финансирования объекта и наличие свободных квартир;
4) организаторские способности участников строительства и наличие среди них ответственных, образованных и готовых к трудностям людей.

На данном этапе часто возникают проблемы с оплатой всеми участниками строительства необходимых платежей для окончания строительства. Закон разрешает привлекать иных лиц при создании кооператива, если квартир будет больше, чем необходимо всем действующим дольщикам. Это может позволить решить вопрос с привлечением денежных средств на достройку дома. Также кооператив сможет взыскать неуплаченные платежи с участников.

Передача дома новому застройщику

Закон о банкротстве позволяет передать имущественные права и обязательства новому застройщику. Взамен тот обязуется достроить объект и передать участникам строительства жилые и нежилые помещения.

Новым застройщиком может быть два вида лиц:
1) ППК «Фонд развития территорий» непосредственно или фонд по защите прав граждан – участников долевого строительства конкретного субъекта.
2) Юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с законом от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Если один из упомянутых фондов решить достраивать дом или частный застройщик уведомит суд о готовности достроить дом, определять дальнейшее развития событий будет суд. Заявление о намерении приобрести участок и исполнить обязательства застройщика подается также и в орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства – ведомство должно подготовить свое заключение.

На данном этапе участие самого дольщика не требуется. Более того, законодатель ограничил ряд прав кредиторов в виде предварительного уведомления или необходимости
получения согласия на перевод долга. Ограничения продиктованы необходимостью соблюдения баланса интересов всех кредиторов, должника и нового застройщика, а также является дополнительным обеспечением для своевременной защиты прав граждан на жилище.

К новому застройщику переходят все требования, заявленные и включенные в реестр требований участников строительства. Иные требования не могут быть заявлены. В такой
ситуации участнику строительства остается только дождаться завершения строительства дома, прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Плюсы:
— как застройщик, так и фонд самостоятельно осуществляют строительство;
— дольщики не делают дополнительных вложений.

Риски:
— в случае передачи прав фонду возможно изменение им решения на выплату возмещения по дому (набирающая популярность практика в 2023 году);
— новый застройщик часто может изменить план строительства, добавив несколько этажей или секций, сроки строительства буду сильно увеличены;
— качество строительства контролируется самим фондом или новым застройщиком, в связи с чем не редки ситуации наличия недостатков в квартирах.

Участники строительства остаются в стороне строительства и возможности влиять на него в случае реализации этого механизма, но сам факт передачи объекта фонду или новому застройщику не гарантирует завершения строительства и своевременную сдачу качественного объекта. Однако при использовании данного механизма достроено множество домов, что свидетельствует об отлаженности.

Выплата возмещения

Фонд развития территорий проводит анализ возможности и целесообразности достройки каждого конкретного объекта. Если достраивать дом оказывается затруднительно, фонд может принять решение о выплате возмещения гражданам – участникам строительства, чьи требования о передаче жилых и нежилых включены в реестр требований участников строительства.

Решение о выплате возмещений и передаче фонду прав застройщика утверждается или отклоняется судом. В случае принятия такого решения по вашему объекту необходимо направить в фонд заявление, оформленное по специальным правилам, установленным самим фондом. Оно может быть передано лично, направлено почтой или, при наличии ЭЦП, может быть подано электронно на сайте фонда.

Само возмещение рассчитывается по формуле, утвержденной Правительством РФ, за основу расчетов берутся рыночная стоимость квадратного метра, размер исполненных дольщиком обязательств и размер самой квартиры, однако фонд не заплатит вам за более, чем 120 кв. м.

Гражданин, который приобрел право требования о передаче жилого или нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не
имеет права на получение возмещения.

Выплата возмещения также предусмотрена для лиц, у кого случилось задвоение квартир или если в доме после его достройки физически отсутствует необходимое жилое помещение.
Подробнее о самой выплате можно прочитать здесь.

Плюсы:
— отсутствие необходимости дополнительных вложений;
— возможность возврата уже вложенных средств в достаточно короткие сроки;
— механизм простой и четкий, все документы и порядок обращения указаны на сайте самого фонда.

Риски:
— размер возмещения никогда не соответствует рыночной стоимости объекта на дату получения денежных средств;
— фонд может отказать в выплате по формальным признакам;
— спустя время фонд может подать на дольщика иск о возврате уже выплаченного возмещения.

На практике возникает значительное количество разногласий о соответствии размера возмещения рыночной стоимости квартиры, нередки случаи спорных или необоснованных отказов от фонда в выплатах, а также попытки вернуть уже выплаченное возмещение. По каждой из указанных проблем у юристов Федерального центра помощи дольщикам имеется опыт решения и обширная судебная практика.

Статью подготовил руководитель отделения Федерального центра помощи дольщикам в республике Татарстан Владислав Никишов.
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.