Договор долевого участия: что изменилось с 01.07.2018 года.
На современном этапе развития института долевого участия в строительстве мы можем наблюдать процесс его реформации. Связано это прежде всего с тем, что законодателем, в том числе с подачи и при поддержке Президента РФ. Взят курс на постепенную замену долевого участия в строительстве на институт проектного финансирования, инструмент для нашего правопорядка не новый, но не часто использующийся. В основе лежат договоры и счета эскроу. Глава гражданского кодекса РФ, посвященная договору условного депонирования (эскроу) была введена только 26.07.2018 г., а вступила в законную силу летом 2018 г. Так какие же изменения были внесены в законодательство о долевом участии в строительстве?
В первую очередь полезно понимать, что изменения, вступившие в законную силу с 01.07.2018 г. будут распространяться только на договоры, заключенные после указанной даты, и на застройщиков, получивших разрешение на строительство после той же самой даты.
Суть изменений можно свести к следующему:
1. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10 (десять) процентов от планируемой стоимости строительства. Если таких средств у застройщика нет, то их можно заменить на целевой кредит в банке, однако в таком случае он должен составлять не менее 40% стоимости всего строительства.
2. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Иными словами – один застройщик – одно разрешение на строительство.
3. Вводится обязательное банковское сопровождение сделок застройщика с Генеральным Подрядчиком. Все денежные средства, которые застройщик тратит на строительство дома, включая привлеченные деньги дольщиков, должны содержаться на одном счете. Банк, обслуживающий такой счет, наделяется полномочиями по приостановлению операций по счету, если возникнут подозрения в нарушении закона.
4. Критерии к застройщику ужесточились: опыт в строительстве должен составлять не менее 3х лет, а площадь построенных многоквартирных домов не менее 10 (десяти) тысяч квадратных метров.
5. Внесены некоторые изменения в нормы, регулирующие процесс расчета участников долевого строительства с застройщиком через счета эскроу. Счет эскроу позволяет сохранить деньги участника долевого строительства до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на счете в банке, таким образом предоставляя некоторые гарантии участникам строительства.
Помимо всего сказанного, у участника строительства, в рамках процедуры банкротства, есть возможность привлечь к ответственности руководителя, учредителя должника, а также иных контролирующих лиц. При этом контролирующее лицо – это физическое или юридическое лицо, имеющее либо имевшее не более чем за три года, предшествующих возникновению признаков банкротства, а также после их возникновения до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом право давать обязательные для исполнения должником указания или возможность иным образом определять действия должника, в том числе по совершению сделок и определению их условий.
В доктрине и на практике до сих пор остро стоит вопрос определения бенефициаров – конечных получателей выгоды, говоря о признании таковым при влиянии больше чем 5% компании, однако закон в ст. 3 ФЗ от 07.08.2001 № 115-ФЗ, говорит о участие более 25% в капитале. Однако, несмотря на все эти споры главное – знать о еще одном возможном способе защиты своих прав. Для реализации такого права будет необходимо доказать:
— наличие у контролирующего лица полномочий на совершение и одобрение сделок;
— непосредственная реализация таких полномочий;
— причинение существенного вреда кредиторам;
— недостаточность имущества у организации;
— причинно-следственная связь между деянием и вредом;
— вина.
Если стройка намечается в охраняемой зоне или рядом с живописным природным или культурным объектом, такое расположение постройки может увеличить ее стоимость. Поэтому, прежде чем участвовать в строительстве, необходимо убедиться, что сооружение не признают незаконным и не снесут. Если охраняемая зона получила такой статус уже после постройки дома, он считается построенным законно.
Как проверить разрешение на стройку?
Проверить, разрешена ли стройка в определенном месте, можно вручную. Для этого нужно открыть любую онлайн-карту, найти там это место, затем открыть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и найти в них нужную территорию: охраняемые зоны в ПЗЗ заштрихованы. Этого достаточно, чтобы убедиться, что в момент проверки зона не охраняется, минимальное расстояние до объекта культурного наследия – 100 метров.
♦ Все изменения, производимые законодателем в правилах, регулирующих участие в долевом строительстве подводят к выводу о том, что уже сейчас, заключая и регистрируя ДДУ с застройщиком, получившим разрешение на строительство после 01.07.2018 г., можно чувствовать себя более спокойным. Долевое строительство, как институт привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов, переживает сейчас свой кульминационный момент, когда перед переходом к проектному финансированию законодатель делает все, чтобы он перестал обладать признаками алеаторности.
Но несмотря на все указанные изменения при заключении договора участия в долевом строительстве, мы рекомендуем перепроверить лично информацию о застройщике. Базовую информацию можно посмотреть на сайте «наш.дом.рф». По возможности обратиться за помощью к специалистам и критически оценивать и ставить под сомнение все утверждения представителя застройщика, пытающегося продать вам свой продукт.