Проблемы с которыми могут столкнуться участники долевого строительства
Основные проблемы, с которыми могут столкнуться участники долевого строительства:
- затягивание сроков сдачи объекта;
- ненадлежащее качество произведенных работ;
- прекращение или приостановка строительства на неопределенный срок;
- банкротство либо ликвидация компании-застройщика;
Рассмотрим, что делать в каждом конкретном случае.
Если сроки затягиваются, но строительство продолжается, и дольщик не намерен разрывать договор долевого участия, он вправе требовать полагающуюся неустойку в размере 1/300 от действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. С 14 июня 2016 года ставка рефинансирования составляет 10,50%. Даже если в заключенном с застройщиком договоре прописан меньший размер неустойки, этот пункт не будет иметь юридической силы — ее сумма прописана в ФЗ № 214.Ненадлежащее качество произведенных работ.
Если застройщик выполнил работу с существенным нарушением норм строительства и безопасности, некачественно/в нарушении условий, которые были оговорены в договоре, дольщик имеет право потребовать исправления недоработок или же в одностороннем порядке выйти из договора и потребовать возврата денег. В последнем случае застройщик обязан вернуть сумму, которую передал ему дольщик в счет строительства, а также уплатить проценты на всю сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования за весь период пользования средствами (то есть со дня внесения денег до дня их возврата).
В случае банкротства застройщика, если строительство дома завершено, дольщик вправе потребовать или возврата денежных средств, или передачи ему жилого помещения.Если дом не завершен, дольщики могут обратиться в суд, чтобы тот признал его право собственности на часть незавершенного строительством объекта. Суд может как отказать в этом требовании, так и признать его (существуют прецеденты обоих вариантов).Важный момент — в случае банкротства застройщика дольщики, желающие возврата денежных средств, относятся к кредиторам третьей очереди, то есть их требования будут удовлетворены только после выплат кредиторам первой и второй очереди (как то сотрудники, которым застройщик должен заработную плату, выходное пособие и т.д.).
Чтобы расторгнуть договор, согласно закону № 214 расторгающая сторона должна направить другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, причем отправлять его следует по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Денежные средства подлежат возврату в течение 10 дней с момента расторжения договора.Для возврата денежных средств и получения неустойки/процентов следует подать застройщику письменную претензию. Если она не была удовлетворена, дольщик может обратиться с жалобой в суд.Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”».Кроме того, помните, что в регионах России действуют и собственные программы по защите прав дольщиков. В их рамках могут выделяться денежные компенсации для пострадавших граждан, жилье для временного проживания, если затягиваются сроки сдачи объекта и т.д. Столкнувшись с проблемами при долевом строительстве, обязательно уточните, какие меры поддержки оказывает “обманутым дольщикам” ваш регион.
Чтобы не пополнить ряды “обманутых дольщиков”, важно очень внимательно отнестись к выбору застройщика:Убедиться, что он не входит в реестр проблемных застройщиков.Изучить предыдущий опыт работы строительной компании и ее финансовое состояние.Убедиться, что застройщик может предоставить все документы, указанные в пункте 2 статьи 20 ФЗ № 214:учредительные документы,свидетельство о государственной регистрации,свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,утвержденные годовые отчеты,бухгалтерскую отчетность за три последних года,аудиторское заключение за последний год деятельности.Изучить проектную декларацию (на официальном сайте или, если такового нет, запросить ее у застройщика).Изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ, чтобы удостовериться, что застройщик не вовлечен в судебные разбирательства.Также можно выяснить целевое назначение земельного участка, на котором будет возводиться дом. Для этого следует уточнить реквизиты документа, устанавливающего право застройщика на земельный участок (в проектной декларации) и обратиться в Росреестр за выпиской, в которой должно быть указано, что участок выдан под строительство многоквартирного дома.И, конечно, со всем вниманием изучить подписываемый с застройщиком договор долевого участия. Застройщик может привлекать денежные средства только в трех случаях: на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участием в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.
Если строительная компания предлагает подписать договор бронирования квартиры, купли-продажи векселя, займа, предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого строительства, все это в данном случае фактически является “серой схемой” и нарушением закона.