Как правильно действовать, если застройщик сорвал сроки строительства.

Что делать если застройщик сорвал сроки строительства, и сдал вашу квартиру не в установленные договором сроки.

Дольщики, вкладывая деньги в стройку, знают заранее что въезда в новую квартиру придется ждать до окончания строительства.Как правило они рассчитывают, что застройщик вовремя сдаст объект. Но бывает так что они оказываются в заложниках у строительной фирмы которая может неоднократно переносить сроки сдачи дома. Как быть в данной ситуации? Об этом мы расскажем Вам в этой статье. У дольщика есть несколько вариантов выбора, он может подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи (чего мы не рекомендуем делать), либо выйти с иском на застройщика в суд.  Дольщику по договору долевого участия полагается компенсация в виде неустойки которая может составлять весьма внушительную сумму. Далее мы расскажем Вам как правильно рассчитать и взыскать ее с недобросовестной строительной компании.

•  Определение срока просрочки жилья
• Что делать если срок сдачи переносится
•  Составление претензии к застройщику
•  Расчет неустойки
•  Подаем иск в суд

Определение срока просрочки жилья.

Одно из основных условий которое содержит договор участия долевого строительства — это срок передачи жилья. Без него он считается недействительным. Эта дата является общей как для застройщика, так и для дольщика и не может быть изменена строительной организацией без согласия дольщика. Так же в договоре указана дата ввода дома в эксплуатацию она всегда наступает раньше, чем дата передачи.

Существует несколько вариантов срока передачи объекта:

А) Не позднее 30 июня 2016 года, в таком случае просрочка будет считаться со следующего дня, т.е. 1 июля 2016 года.

Б) Иногда в договоре долевого участия срок указан как «IV квартал 2015 года» тогда просрочка наступает с начала следующего квартала, а именно 1 декабря 2016 года.

В) Так же существует вариант, когда указан срок «В течении 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию», например, срок ввода в эксплуатацию I квартал 2016, тогда просрочка начнется с 1 октября 2016 года.

Что делатьесли срок сдачи переносится

Если застройщик не успевает построить объект в отведенный срок, он предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. У дольщика есть выбор, подписав его (чего закон не обязывает) лишится права требовать неустойку, либо не подписывать его. Не обязательно отвечать на письмо, молчание не может быть истолковано как принятие предложения. Основным доказательством нарушения срока сдачи является акт приема-передачи квартиры. Если акт приема-передачи подписан в более поздний срок чем указан в договоре долевого участия это доказывает, что застройщик сорвал сроки, если данного документа нет, а по договору ДДУ срок сдачи уже прошел, это подтверждает, что дольщик квартиру еще не получил и имеет право требовать неустойку на текущий момент.

Если дольщик не желает с этим мирится, он может взыскать неустойку с строительной организации сорвавшей сроки. Первым делом стоит отправить застройщику по почте претензию. Следом необходимо подать заявление в суд. Если договором ДДУ не предусмотрено досудебный порядок решения спора.

Составление претензии к застройщику

Претензия — письменное требование, адресованное должнику, об устранении нарушений исполнения обязательства.

Документ предусматривается на досудебном этапе урегулирования правового спора. В претензии указываются суть требований кредитора, их причины, срок их удовлетворения и предупреждение о возможном обращении в суд в случае неисполнения требований. Претензия далее будет использована в суде. Пишется деловым, строгим языком, но при этом единой формы претензии как таковой нет по этому ее можно писать в производном виде.

Претензия должна содержать:

1. Шапка с данными получателя и отправителя (адрес, контакты, ФИО)
2. Сведения о договоре (номер, дата заключения), описание объекта, пункты договора, которые нарушил застройщик, ссылкина статьи, закона которые нарушил застройщик, расчет суммы неустойки рассчитанной на день подачи претензии.
3. Требования, выраженные в ультимативной форме и подкрепленные цитатами из договора и срок для его исполнения (как правило составляет 10 дней), так же возможно включение требований о возмещении дополнительных расходов, которые понес дольщик (аренда жилья и т.п.).
4. Дата.
5. Подпись и ее расшифровка.
6. Приложения.

Претензия направляется по юридическому адресу застройщика заказным письмом с описью.Или отнести в офис строительной компании лично, но при этом необходимо что бы вам поставили штамп или пометку о том, что документ приняли.

Расчет неустойки

Согласно пункту 2, статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно указанию Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11 декабря 2015 года N 37) с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. В таком случае неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки на момент расчета. Исходя из этого наша, формула выглядит следующим образом: ключевая ставка на 17 июня 2017 года равна 9% годовых (согласно Решением Совета директоров Банка России от 16 июня 2017, ключевую ставку на день исполнения можно найти на сайте Банка России). Следовательно, 9.00:1/300 ≈ 0.03 (где 0.03 – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки); если цена нашей квартиры 1 000 000 рублей.

1 000 000 х 0.03% = 300 руб. (где 1 000 000 общая цена по Договору, 300 руб. неустойка, подлежащая уплате за каждый день просрочки).

300 х 100 = 30 000 руб. — сумма задолженности (где 100 дней – количество

дней просрочки)

Наша неустойка таким образом составила 30 000 рублей, так же стоит заметить если участником долевого строительства является гражданин, то общая сумма неустойки уплачивается в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Получаем 60 000 рублей, за 100 дней просрочки, с квартиры стоимостью 1 000 000 рублей.

Подаем иск в суд

Если застройщик проигнорировал претензию значит пора подавать исковое заявление в суд. В заявление переносятся требования из претензии с перерасчетом в соответствии с изменившейся суммой просрочки, так ка прошло еще какое-то количество времени.

Составляется иск аналогично претензии с включением некоторых пунктов:

1. В шапке указывается название суда, в котором будет рассматриваться дело;
2. Моральный ущерб (рассчитывается исходя из тяжести морального вреда);
3. Штраф 50% от суммы иска;
4. Компенсация судебных расходов, услуг юристов, отправки корреспонденции, госпошлины (если сумма иска более 1 млн. рублей);

Так же стоит приложить следующие документы:

• копию договора участия о долевом строительстве;
• квитанции об оплате (копии);
• документ об уплате госпошлины (если сумма иска более 1 млн. рублей);
• претензия с копией чека и описи;
• ответ застройщика (если таковой имеется);
• Дополнительные документы (договор уступки права требования и т. п., акт приема передачи (если был подписан)).

Иск подается в суд общей юрисдикции, на выбор дольщика, по месту проживания, по местонахождению застройщика, по месту фактического проживания. Стоит отметить что в каждом подобном деле множество нюансов, в которых необходима помощь грамотного юриста.

Все это наша работа! В Саратовском областном центре помощи дольщикам вы можете получить БЕСПЛАТНУЮ юридическую помощь, у нас работают профессиональные юристы, которые не раз доказывали свою квалификацию выигранными делами в судах!

Обращайтесь к нам в форме обратной связи и по телефону горячей линии 71-22-11.

В ссылке под текстом вы можете посмотреть семинар, посвященный теме данной статьи.