Отсутствие комплекта документов: как включиться в реестр участников строительства

Отсутствие полного комплекта документов, в частности тех, которые подтверждают оплату по договорам долевого участия, может стать проблемой, если участникам строительства предстоит отстаивать свои интересы в суде – такое мнение распространено среди граждан.

Центр помощи дольщикам принимал участие в процедурах банкротства более 80 застройщиков – практически в каждой из них находились дольщики, у которых не было тех или иных документов.

Судебная практика показывает, что зарегистрированный договор уступки может стать достаточным основанием для включения в реестр кредиторов.

Если участник строительства приобретал право требования передачи квартиры по договору уступки и договор прошёл государственную регистрацию, значит у Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии содержатся сведения об уплате по договору участия в долевом строительстве. Гражданин вправе получить из Росреестра первоначальный договор уступки, остальные документы может запросить суд.

Формировать реестр кредиторов по закону должен конкурсный управляющий. Он самостоятельно запрашивает необходимые документы и включает гражданина в указанный реестр. В свою очередь, для конкурсного управляющего основанием для определения размера исполненных обязательств является наличие первичных документов, подтверждающих оплату по ДДУ таких, как:

– финансовые документы из банка, подтверждающие поступление денежных средств;
– приходные кассовые ордера,
– кассовые книги,
– акты выполнения работ,
– акты взаимозачета; и др.

В некоторых ситуациях конкурсному управляющему не удается обнаружить указанных документов по различным причинам, а регистрационное дело содержит лишь формальную справку об исполнении обязательства по договору, которую невозможно отнести к первичной документации. Летом прошлого года подобное дело стало предметом рассмотрения Верховного суда РФ. Из определения № 2-45/2021 от 09 августа 2022 г. следует, что в соответствии с законом № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» документами об оплате могут быть только приходные и расходные кассовые ордера и кассовая книга. Однако из закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что «названные бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами, подтверждающими оплату по договору долевого участия». Таким образом, справка об уплате цены договора также может стать основанием для включения в реестр.

Однако даже если гражданину приходится доказывать право требования через суд, где выясняется, что первоначальной оплаты не было вовсе, правоприменение остается на его стороне. Если участник строительства сможет доказать, что он заключал договор уступки и не знал, что первоначальной оплаты по ДДУ не было, то он будет считаться добросовестным приобретателем.
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.