Уступка после банкротства и отказ фонда

Почему фонд не платит возмещение, если квартира приобретена по уступке от юрлица после возбуждения банкротства?

ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ) отказывает в выплатах гражданам, которые приобретали у юридического лица по договорам уступки право требования жилья по ДДУ после возбуждения дела о банкротстве застройщика. Обращения с такими жалобами ежедневно поступают в Центр помощи дольщикам с разных концов страны. Почему подобное происходит, рассмотрим ниже.

Федеральный Закон №218 «О ППК Фонд развития территорий» в изначальной редакции не предусматривал выплаты гражданам, приобретавшим право требования от юридического лица после возбуждения в отношении застройщика дела несостоятельности (банкротстве).

Ч.3 ст. 13 ФЗ №218 «О ППК Фонд развития территорий» (редакция действовала с момента принятия закона до 13.07.2020 года) гласила:

В совокупности с действовавшим на тот момент законодательством и практикой указанная норма привела к непредвиденным последствиям.

С момента принятия судом заявления о несостоятельности до фактического введения в отношении застройщика банкротных процедур может пройти до нескольких лет. Застройщик же в этот период введет хозяйственную деятельность, заключает договоры, продолжает строительство будучи крайне заинтересован избежать банкротства.

До введения системы эскроу-счетов существенную часть квартир застройщики отдавали в качестве оплаты подрядчикам. Последние, в случае возбуждения дела о несостоятельности, обладали схожими с физическими лицами правами: включались в реестр требований участников строительства (РТУС), могли участвовать в ЖСК и претендовать на помещения в случае ввода дома в эксплуатацию даже после банкротства.

27 июня 2019 года был принят ФЗ №151, который сузил круг лиц, подлежащих включению в РТУС до физических лиц, юрлица перестали быть «дольщиками».

Таким образом, в случае признания застройщика банкротом, подрядчики прав на получение квартир при достройке дома не получали. В результате партнеры застройщика теряли мотивацию завершать работы еще на этапе рассмотрения заявления. Уступка права требования физическому лицу грозила финансовыми претензиями (расторжением и взысканием убытков). Тем самым вероятность банкротства застройщика, в отношении которого только подали заявление, увеличивалась, а шансы достройки объекта падали.

Парадоксально было то, что требования кредиторов, заключивших договоры непосредственно с застройщиком после возбуждения дела о банкротстве и в случае признания таковым, считаются текущими и подлежат приоритетному удовлетворению за счет имущества должника.

Все это мотивировало «недобросовестных» юридических лиц (нередко аффилированных застройщику) заключать с гражданами договора уступки, умалчивая о последствиях, с которыми те могут столкнутся в случае банкротства и принятия фондом решения о выплате возмещения.

Граждане, в свою очередь, зачастую никак не могли знать, что в отношении застройщика подано заявление о банкротстве, и заключали сделки с непредсказуемыми рисками, даже не догадываясь об этом.

Такими образом, сама подача заявления о банкротстве запускала цикл механизмов, который в конечном счете приводил лишь к росту числа долгостроев и обманутых дольщиков.

В этой связи 13 июля 2020 года были внесены поправки в ч.3 ст.13 ФЗ №218 «О публично-правовой компании…» и приведенная выше норма приобрела следующую форму:

К тому же ч.17 ст.13 ФЗ-202 гласила:

Логично предположить, что указанные положения были приняты с целью придать поправкам обратную силу и распространить изменения на дольщиков, которые приобретали право передачи квартир у юридических лиц до того, как те утратили статус участников строительства в рамках дела о банкротстве.

В свою очередь, «Фонд развития территорий» трактует указанную норму противоположным образом, считая, что она распространяется исключительно на тех, кто приобретал жилье по ДДУ после подачи заявления о банкротстве до 27 июня 2019 года. Якобы законодатель придал текущей редакции закона сугубо ретроспективное действие. К сожалению, практика судов по настоящему вопросу складывается не в пользу участников строительства.

Так, 28 августа 2020 года супружеская пара приобрела право требования передачи жилого помещения по договору уступки у юридического лица. На тот момент велось активное строительство объекта.

22 декабря 2020 года Арбитражный суд Саратовской области признал возводившего объект застройщика банкротом и открыл конкурсное производство. Строительные работы не останавливались вплоть до сентября 2021 года.

В декабре 2021 года фонд принял решение о выплатах участникам строительства, но указанной паре в возмещении отказал. Дольщики обратились в Волжский районный суд Саратова, который удовлетворил иск к фонду и взыскал средства. Саратовский областной суд отменил решение и отказал в удовлетворении требования. Документ вступил в силу и устоял в кассации.

Решение мотивировалось запретом на заключение договоров уступок права требования передачи квартиры после подачи заявлений о банкротстве застройщика. В апелляции посчитали, что у ответчика не было права на получение возмещения, а действующая редакция ч.3 ст.13 ФЗ №218 распространяется только ретроспективно на отношения, возникшие до 27 июня 2019 года в силу п. 17 ст. 13 ФЗ №202.

Аналогичную позицию занимал Первый кассационный суд общей юрисдикции по делу гражданки Горбуновой, с которой фонд пытался взыскать «ошибочно» выплаченное возмещение. Подробно о том деле руководитель Центра помощи дольщиков Антон Хайдуков рассказывал в статье, опубликованной портале Право.ру Фонд дольщиков против дольщиков: кто вернет возмещение.

Исходя из правовой позиции судов общей юрисдикции, граждане не имеют права на выплату возмещения и даже не являются участником строительства. При этом в рассматриваемых случаях все договоры прошли государственную регистрацию, а арбитражный суд включил требования граждан о передачи жилых помещений в реестр в рамках дела о банкротстве. Тем самым право передачи жилого помещения оказалось подтверждено.

Указанные противоречия порождают напряженность среди участников строительства. Зарегистрировавшие договоры уступки граждане, требования которых включены в реестр требований на оснований определений арбитражных судов, выясняют, что не имеют права на получение возмещения уже после принятия фондом решения по объекту.

При этом, даже если бы дольщики имели информацию о возбужденном деле о банкротстве и были бы знакомы с ч.3 ст.13 ФЗ №218 в действующей редакции, узнать о том, что им не положено возмещение, у них бы не вышло. Дело в том, что указанная норма напрямую ограничивает только лиц, приобретших право требования передачи после признания застройщика банкротом.

В настоящее время юристы Центра помощи дольщикам подготовили жалобу в Верховный суд. Надеемся что ей будет уделено достаточное внимание и высокая инстанция внесет определенность в сложившуюся правоприменительную практику.

Наши контакты:
 8 800 300 71 22

Режим работы:
Пн–Пт: с 9:00 до 18:00

Наши социальные сети:
Наша практика — https://дольщики-россии.рф/practice/
Отзывы — https://дольщики-россии.рф/reviews/
Группа Вконтакте — https://vk.com/dolshik_russia
Антон Хайдуков в Telegram: https://t.me/dolshik_russia