В продолжение темы относительно жилищно-строительных кооперативов

Само по себе участие в деятельности кооператива преследует цель добровольного объединения граждан и их имущества для строительства жилого дома с дальнейшей передачей квартир в собственность его участников. Поэтому в случае с ЖСК каждый член объединения может участвовать в строительстве и принимать решения по вопросам, связанным со строительством.

В свою очередь, приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве предполагает возведение объекта силами застройщика и преследует несколько иную цель для застройщика, а именно получение дохода от продажи строящегося объекта. Здесь же участник договора не вправе вмешиваться в процессы распределения средств, принимать решения о ходе строительства и т.д.

Оба способа приобретения жилья довольно рискованные, если подходить к этому вопросу некомпетентно. Деятельность, сопровождаемая договором долевого участия в строительстве, регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а вопросы, связанные с участием в жилищно-строительном кооперативе, регулируются Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ. Законы направлены на защиту граждан, решивших приобрести жилье. Однако участники долевого строительства защищены больше, чем члены кооператива (пайщики).

Большой проблемой является незащищенность «пайщиков», связанная с возможностью повторной перепродажи квартир. Это обусловлено отсутствием обязательной государственной регистрации договоров. В нашем регионе наглядным примером служит ЖСК «Северный» (https://www.vzsar.ru/news/2018/07/17/jertvami-dvoynyh-i-troynyh-prodaj-v-saratovskom-jsk-stali-132-semi.html), пайщики которого после возведения дома и передачи квартир выяснили, что их квартиры продавались многократно и 130 семей не получило положенное им жилье.

К тому же необходимо знать, что участник долевого строительства – это потребитель, на которого распространяется как Закон о защите прав потребителей, так и Закон о долевом участии в строительстве, которые позволяют взыскать с Застройщика дополнительные денежные средства за невыполнение условий договора или некачественное выполнение работ или услуг (например, штраф 50% от суммы иска в случае неудовлетворения требования потребителя, неустойки за неисполнение требования потребителя и т.д.).

Участник строительства по договору долевого участия в строительстве вправе:
🔸 требовать устранения недостатков в квартире;
🔸 требовать денежные средства на устранение недостатков;
🔸 требовать неустойку за просрочку передачи квартиры;
🔸 требовать иные убытки, понесенные в связи с заключением договора (например, за аренду жилого помещения, которое участник строительства вынужден оплачивать, в связи с непередачей квартиры в установленный срок).

В свою очередь, так называемые «пайщики» являются членами добровольного объединения ЖСК и потребляют свои же услуги, поэтому они не могут пользоваться вышеуказанными правами.

Также у участника долевого строительства имеется право расторгнуть договор в случае:
🔸 неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
🔸 существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
🔸 по иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Более подробно в статье на нашем сайте http://дольщики-саратова.рф/article/kogda-dolshhik-vprave-otkazatsya-ot-ispolneniya-ddu.

Помимо денежных средств, уплаченных за жилое помещение, дольщику возвращаются проценты за пользование чужими денежными средствами.

Члены кооператива не расторгают договор, а выходят из членства в ЖСК. При выходе из кооператива выплачивается действительная стоимость пая, то есть денежные средства, внесенные участником за вычетом расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, и иных задолженностей перед кооперативом. Если ЖСК нарушает обязанность по выплате пая выбывшему участнику, то на кооператив начисляется неустойка, устанавливаемая уставом ЖСК.

К тому же застройщики до недавнего времени в обязательном порядке должны были страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства, и в случае банкротства строительной организации можно было обратиться к страховой компании за выплатой.

Сейчас же Федеральным законом от 27.06.2019 года N 153 — ФЗ страховые компании передали страховые обязательства Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это означает, что при банкротстве застройщика, который отчисляет обязательные платежи в Фонд, дольщики имеют право на возврат денежных средств или получение достроенных квартир. При этом Фонд в зависимости от стадии строительства принимает решение о достройке объекта либо выплате участникам строительства компенсаций. Указанные функции гарантии не предусмотрены для пайщиков.

В рамках законодательства у такого члена кооператива отсутствует возможность получения возмещения. Фондом не может быть принято решение о финансировании строительства, если по своей сущности кооператив являлся добровольным объединением участников, а не скрытым застройщиком, осуществляющим коммерческую деятельность. Более того, члены кооператива даже не имеют право на погашение своих требований путем передачи им объекта незавершенного строительства с целью достройки дома.

В настоящее время некоторые ЖСК создаются только для обхода законодательства о долевом участии в строительстве. Об этом может свидетельствовать реклама реализации квартир от лица генподрядчика, перемещение финансовых средств ЖСК к генподрядчику, отсутствие в договоре пае накопления или ином договоре условий корпоративной тематики, которые подразумевают принятие членом кооператива решений по вопросу реализации и контроля строительства.

Членство в жилищно-строительном кооперативе и заключение договора участия в деятельности кооператива не означает вашу принадлежность к пайщикам. Если в ЖСК не проводятся собрания, вам препятствуют в ознакомлении с деятельностью ЖСК, нет возможности участвовать в жизни кооператива, а также есть признаки контроля за деятельностью кооператива извне, то вполне возможно признание за вами статуса участника долевого строительства (Дольщика) в суде общей юрисдикции. В данном случае, согласно судебной практике Верховного суда, необходимо доказать отсутствие цели у кооператива на добровольное объединение усилий для создания жилья. При этом нужно учитывать желание членов ЖСК участвовать в его деятельности. Данных обстоятельств достаточно для признания за вами статуса участника долевого строительства с вытекающими правами.

Если у вас возник вопрос или вам требуется консультация, позвоните по телефонам:
📞+7 (8452) 71-22-72 или 71-22-11
и получите бесплатную консультацию!
______________
Региональный проект «Саратовский областной центр помощи дольщикам» реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.