Завершение строительства или выплата возмещения: какого решения по дому дольщику ждать от Фонда развития территорий

Фонд развития территорий принял решение о завершении строительства дома или о нецелесообразности такого и выплате гражданам возмещения. В теории это окончательно решает судьбу дома и дольщиков. На практике это обстоятельство может повлечь за собой ряд трудностей. Порядок принятия решения, а также проблемы, с которыми сталкиваются граждане на этом этапе, станут предметом рассмотрения данной статьи.

Принятие фондом решения о завершении строительства дома.

Порядок принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта регулируется федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», так и постановлением правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. Последний документ утверждает конкретные правила, которыми руководствуются в фонде, решая, целесообразно финансировать достройку дома или нет.

Условия для принятия фондом решения о строительстве дома делятся на две категории:

1. Запрещающие – условия, при наличии которых структура не может принять решение о целесообразности финансирования строительства.
а) застройщик не является юридическим лицом;
б) застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок;
в) застройщик осуществлял строительство без легитимного разрешения на строительство;
г) договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта, в отношении которого фонд принимает решение, заключен с использованием счета эскроу и представлен на госрегистрацию после 1 июля 2018 года;
д) договор долевого участия с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года.

2. Разрешающие – условия, наличие которых необходимо для принятия решения о достройке объекта:
а) истек срок включения требований дольщиков в реестр требований участников строительства и определен совокупный размер требований;
б) конкурсный управляющий провел инвентаризацию имущества застройщика;
в) конкурсный управляющий определил стоимость земельных участков и неотделимых улучшений, включая объекты незавершенного строительства;
г) фонд определил степень готовности объектов незавершенного строительства, сроки достройки, размер финансирования, а также предельный объем финансирования;
д) конкурсный управляющий определил необходимую для погашения требований по текущим платежам сумму требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом;
е) фонд определил рыночную стоимость 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке во всех многоквартирных домах, входящих в состав жилого комплекса;
ж) фонд определил размер предполагаемого возмещения гражданам – участникам строительства, выплата которого предусмотрена статьей 13 Закона о Фонде.

Зная данные условия, дольщики могут делать выводы о том, возможно ли принятие решения по объекту.

Плюсы указанного механизма неоспоримы:
а) фонд самостоятельно осуществляет строительство, а дольщики не участвуют в этом процессе. Часто фонд заинтересован в качественном строительстве дома, поскольку фонд зачастую получает прибыль от продажи свободных квартир;
б) дольщики не делают дополнительных вложений.

Имеет место ряд рисков, с которыми сталкиваются обманутые дольщики при завершении строительства объекта фондом:
а) в случае передачи прав фонду возможно изменение решения с достройки на выплату возмещения (набирающая популярность практика в 2023 году);
б) зачастую фонд уведомляет дольщиков об отсутствии прав на квартиру, уверяя, что из-за даты включения в реестр требований кредиторов гражданам положены только компенсации.

В соответствии с п. 15 ст. 201.4 закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований после дня принятия решения о достройке дома, подлежат удовлетворению в особом порядке. В таком случае дольщики вправе получить только возмещение.

Спорность ситуации в том, что, как мы говорили ранее, с 27.06.2019 г. конкурсный управляющий обязан самостоятельно включать обманутых дольщиков в реестр, однако часто не делает этого, ссылаясь на формальные основания.

Если дольщик приобрел право требования после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, то он не имеет права на получение возмещения по такому требованию. Это значит, что участник строительства, который пробрел право требования квартиры после открытия конкурсного производства и включившийся в реестр требований участников строительства после принятия фондом решения о завершении строительства, лишается как права на квартиру, так и права на возмещение. Указанная проблема станет предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации 10.07.2023 г., где юристы Центра помощи дольщикам будут защищать права группы дольщиков ООО «Строительная компания ЖБК-3».

Выплата возмещения.

Порядок выплаты возмещения обманутым дольщикам регулируется федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и постановлением правительства РФ от 07.10.2017 г. № 1233, которым утверждены правила выплаты фондом возмещения.

Выплата возмещения осуществляется за счет имущества фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином заявления и подтверждающих документов. Размер выплаты определяется исходя из стоимости помещения, определяемой как произведение общей площади (не более ста двадцати квадратных метров) и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке. Сумма не может быть меньше уплаченной цены договора или размера уплаченных паевых взносов. Последние рассчитываются из общей площади жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров.

Для расчета возмещения необходимо установить значение коэффициента «R», под которым понимается рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке, которая определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд развития территорий».

Отчет фонд готовит на этапе принятия решения о целесообразности завершения строительства дома.
До 13.07.2020 г. на получение возмещения не имели право граждане, которые приобрели право требования квартиры у юридических лиц после возбуждения производства по делу о банкротстве.
С 13.07.2020 г. по настоящее время на возмещение не имеют право граждане, которые приобрели право требования о передаче жилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Сегодня покупка как у юридического, так и у физического лица ведет к одинаковым последствиям.

Подробнее о порядке получения возмещения и необходимых документах для получения возмещения можно прочитать здесь.

Плюсы:

— возможность возврата уже вложенных средств в достаточно короткие сроки;
— механизм простой и четкий, все документы и порядок обращения указаны на сайте самого фонда.

Риски:
— размер возмещения никогда не соответствует рыночной стоимости объекта на дату получения денежных средств;
— фонд может отказать в выплате по формальным основаниям;
— спустя время фонд может подать на дольщика иск о возврате уже выплаченного возмещения.

На практике дольщики достаточно часто встречаются с различными проблемами как в случае с получением возмещения, так и при достройке дома. С каждой из приведенных проблем, а также со многими другими случаями давно работают юристы Федерального центра помощи дольщикам. Имеются наработанные механизмы разрешения споров с фондом, а также положительная судебная практика, в связи с чем граждане могут обратиться за помощью и консультацией по любому вопросу и рассчитывать на квалифицированную помощь от профессионалов.

Наш телефон: 8 800 300 71 22.
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.