Претендовать на квартиру или компенсацию обманутые дольщики могут только после включения в реестр кредиторов

В случае банкротства застройщика участнику долевого строительства необходимо пройти непростой путь. Один из этапов – включение в реестр участников строительства. Порядок включения строго регламентируется действующим законодательством, однако у обманутых дольщиков зачастую возникают такие проблемы, как невключение их требования без обращения, отказы во включении после обращения и даже включение в реестр требований участников строительства с неполной оплатой или без указания суммы оплаты. Ниже приведены наиболее часто встречающиеся проблемы, а также пути их решения.

Конкурсный управляющий – первое лицо, с которым встречается и взаимодействует обманутый дольщик при банкротстве застройщика. Каждому участнику строительства, претендующему на получение квартиры или возмещения, необходимо включиться в реестр требований участников строительства. Именно на этом этапе дольщики и знакомятся с конкурсным управляющим. Обширная практика Федерального центра помощи дольщикам позволила составить перечень наиболее часто встречающихся проблем, с которыми сталкиваются участники строительства на этой стадии вступления в дело о банкротстве застройщика.

1. Невключение дольщика в реестр.

Конкурсный управляющий обязан самостоятельно включать дольщиков в реестр требований участников строительства. Это обязательство он исполняет на основании информации и документов, предоставленных Росреестром (п. 3.1. ст. 201.4 Закона о банкротстве). После включения в реестр конкурсный управляющий обязан уведомить об этом участников строительства.

На практике же не редки случаи, когда дольщики оказывались не включёнными в реестр. Это происходит по различным причинам, среди которых чаще всего встречаются отсутствие документов или их неполная передача от Росреестра, а также невнимательность конкурсного управляющего или его сотрудников.

Решение:
Сразу после получения информации о банкротстве застройщика дольщику необходимо направить заявление конкурсному управляющему о включении его требований в реестр требований участников строительства с приложением:
— копии договора участия в долевом строительстве;
— копии документов об оплате такого договора;
— копии паспорта.

Если конкурсный управляющий уже включил вас в реестр требований кредиторов, вы получите соответствующее уведомление, а если нет, то включит или направит мотивированный отказ.

2. Включение в реестр без указания суммы требования или с неполной суммой.

Когда конкурсный управляющий включает требования участника строительства в реестр самостоятельно (без соответствующего заявления), он может не указать сумму, уплаченную дольщиком, или указать ее не в полном объеме. Сведения о размере обязательств, исполненных участником строительства перед застройщиком, вносятся конкурсным управляющим при наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты осуществленной дольщиком.

Когда застройщик не передал документы по оплате договора участником строительства, конкурсный управляющий оставляет соответствующую графу в реестре пустой или указывает на частичное исполнение обязательств. Отсутствие сведений в реестре требований участников строительства о полной оплате договора перед застройщиком влечет для дольщика неблагоприятные последствия. Так, в случае принятия Фондом развития территорий решения о выплате возмещения, такой дольщик сможет претендовать только на сумму, равную проценту исполненных им обязательств.

Решение:
В случае получения уведомления от конкурсного управляющего о включении вас в реестр требований участников строительства, необходимо запросить у него выписку из реестра для уточнения указанного там размера исполненных обязательств. В случае несоответствия указанной там суммы реальным обстоятельствам, направить подтверждающие документы и заявление об уточнении сведений в реестре.

3. Отказ во включении в реестр.

В случае, когда конкурсный управляющий не включил участника строительства в реестр самостоятельно, необходимо направить заявление о включении в реестр. На такое заявление может прийти ответ в форме уведомления о включении в реестр, отказ о включении в реестр или конкурсный управляющий может оставить ваше заявление без ответа. В соответствии с п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве он обязан принять решение и дать ответ в течение 15 рабочих дней.

Отказы во включении в реестр происходят по различным основаниям, как например: непредоставление полного перечня документов, отсутствие всей цепочки договоров уступок права требования, отсутствие документов, подтверждающих оплату, отсутствие регистрации договора и иные.

Решение:
Обманутый дольщик может обжаловать в арбитражный суд отказ конкурсного управляющего в течение 15 рабочих дней с момента получения ответа. Обжалование происходит в рамках дела о банкротстве застройщика. Отсутствие ответа на заявление оспаривается путем подачи жалобы на действия/бездействия конкурсного управляющего с требованием о понуждении к рассмотрению заявления дольщика.

Участник строительства может получить всю необходимую информацию, запросив у конкурсного управляющего выписку из реестра требований кредиторов. В ответе на такой запрос конкурсный управляющий предоставит сведения о том, включен ли дольщик в реестр, а также в каком размере определено его требование. Именно этот документ позволит четко определить, необходимо ли совершать дополнительные действия для защиты собственных прав.

Важные даты:
— Если дело о банкротстве застройщика возбуждено до 25.12.2018 г., то заявление о включении в реестр требований кредиторов необходимо направлять непосредственно в суд, минуя конкурсного управляющего.
— Если дело о банкротстве застройщика возбуждено в период с 25.12.2018 г. по 27.06.2019 г., то заявление о включении в реестр требований кредиторов обязан направить сам дольщик непосредственно конкурсному управляющему.
— Если дело о банкротстве застройщика возбуждено после 27.06.2019 г., то конкурсный управляющий обязан самостоятельно включать участников строительства в реестр требований кредиторов.

Статью подготовил руководитель отделения Федерального центра помощи дольщикам в республике Татарстан Владислав Никишов.
____________
Напоминаем! Проект реализуется с использованием гранта президента Российской Федерации, предоставленного на развитие гражданского общества.