Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания обязал Фонд выплатить компенсацию дольщику, несмотря на позднюю регистрацию цессии

Споры

Споры с фондом

Арбитражный суд

Хайдуков А.О.

Руководитель Федерального Центра помощи дольщикам

Соколовская С.А.

Юрист центра

Номер дела

А61-1630/2020

Описание проблемы

Между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства в 2018 году был заключён договор участия в долевом строительстве жилого помещения. В дальнейшем, 21.01.2020, право требования по данному договору было уступлено Кочисовой Т.Б. на основании договора цессии. При этом оплата по договору была произведена частично — в размере 475 875 рублей из общей стоимости 565 875 рублей.

16.07.2020 застройщик был признан банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. Договор уступки права требования был зарегистрирован 27.07.2020, то есть после признания застройщика банкротом. В 2021 году требование Кочисовой Т.Б. было включено в реестр требований участников строительства.

В дальнейшем Кочисова Т.Б. обратилась в ППК «Фонд развития территорий» с заявлением о выплате компенсации. Фонд отказал в удовлетворении требований, сославшись на положения части 3 статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которым лицо, приобретшее право требования после признания застройщика банкротом, не имеет права на получение компенсации.

Ход дела

[ 01 ]

Мы обратились в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением об урегулировании разногласий с ППК «Фонд развития территорий» и конкурсным управляющим должника: - с конкурсным управляющим — по размеру исполненных обязательств; - с Фондом — по праву и размеру компенсации.

[ 02 ]

Суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, пришёл к выводу о незаконности отказа Фонда в выплате компенсации.

[ 03 ]

Суды установили, что договор уступки права требования был заключён 21.01.2020, то есть до признания застройщика банкротом (16.07.2020), а также до вступления в силу изменений законодательства, ужесточающих условия получения компенсации.

[ 04 ]

При этом суды указали, что государственная регистрация договора уступки, произведённая после признания застройщика банкротом, не влияет на момент возникновения права требования, поскольку носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер. Дополнительно было установлено, что заявитель направил документы на регистрацию до введения процедуры банкротства, а задержка регистрации не зависела от его воли.

[ 05 ]

Суды также подчеркнули, что дата включения требования в реестр требований участников строительства не имеет правового значения для определения права на получение компенсации.

[ 06 ]

Особое внимание было уделено публично-правовой природе деятельности Фонда. Суд указал, что Фонд выполняет функцию государственной защиты прав граждан — участников долевого строительства, которые являются экономически слабой стороной. В связи с этим применение норм законодательства должно осуществляться с учётом их социальной направленности и принципа равенства граждан.

[ 07 ]

Формальный отказ Фонда в выплате компенсации был признан противоречащим целям законодательства о банкротстве застройщиков и нарушающим права участника строительства.

Решение по делу

Суд указал, что размер компенсации должен определяться исходя из рыночной стоимости жилого помещения на дату выплаты. Согласно представленному отчёту, рыночная стоимость квартиры составила 3 747 006 рублей. Вместе с тем, учитывая, что обязательства по оплате квартиры были исполнены не в полном объёме, суд применил принцип пропорциональности и уменьшил размер компенсации на стоимость неоплаченной части. В результате сумма компенсации была определена в размере 3 483 365 рублей. Постановлением шестнадцатого арбитражного апелляционного суда определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.03.2025 по делу № А61-1630/2020 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 по делу № А61-1630/2020 было оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.