Что делать, если Фонд развития территорий срывает сроки смены способа восстановления прав дольщиков?
Решение Фонда развития территорий о достройке дома обманутых дольщиков не означает, что граждане непременно получат квартиры. Обязанность завершить стройку ложится на региональный фонд помощи дольщикам – последний может выяснить, что окончание работ невозможно по техническим причинам. Это одно из ряда оснований для того, чтобы власти региона попросили Фонд развития территорий сменить способ восстановления прав граждан с достройки объекта на выплату возмещений. Ниже будут перечислены условия для изменения решения, механизм, а также трудности, с которыми участники строительства могут столкнуться на пути к восстановлению конституционных прав.
Основания для отказа от завершения строительства
После принятия решения о завершении строительства дома может выясниться, что достроить объект невозможно. Если банкротство длилось слишком долго, а долгострой простоял без кровли несколько зим, то техническое состояние объекта может не позволить завершить работы без существенного изменения несущих стен. Это одно из оснований для смены способа восстановления прав граждан на выплату возмещений.
Процесс принятия решения об изменении способа восстановления прав граждан регулируется Федеральным законом о ППК «Фонде развития территорий» (ФРТ), в частности частями 3.4. – 3.18. ст. 13.1 закона, а также постановлением правительства РФ от 12.09.2019 г. №1192, которое устанавливает порядок принятия фондом решения как о достройке дома, так и о выплате возмещения.
Закон закрепляет четкий перечень случаев, при которых возможно изменение решения о строительстве на выплату возмещения:
1. Строительство дома не завершено и возникли установленные законодательством РФ ограничения, являющиеся основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию;
2. Истек срок действия договора аренды (или договора безвозмездного пользования) земельного участка, на котором расположен дом, а основания для приобретения прав на такой земельный участок в целях завершения строительства дома отсутствуют;
3. В отношении дома или земельного участка, на котором расположен такой дом, наложен арест, запрет совершать определенные действия или избрана мера пресечения в виде залога;
4. Вступило в силу решение суда о признании дома самовольной постройкой;
5. Отсутствует техническая возможность подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
6. По результатам обследования технического состояния дома выявлена необходимость усилить или вовсе демонтировать несущие или ограждающие конструкции или их элементы.
Процедура смены решения
Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имеет место, глава субъекта федерации может обратиться в Фонд развития территорий с ходатайством об изменении способа восстановления прав граждан. В течение пяти рабочих дней со дня поступления ходатайства фонд проверяет комплектность документов – если некоторых из них не хватает, субъекту дается десять календарных дней на исправление нарушения. Общий срок рассмотрения ходатайства фондом не может превышать двух месяцев. В течение именно этого срока компания обязана направить главе субъекта ответ.
Фонд может отказать в изменении способа восстановления прав граждан в следующих случаях:
1. В документах, представленных главой субъекта федерации, отсутствуют сведения, подтверждающие наличие обстоятельств, при которых возможно изменение решения;
2. Региональный фонд привлекал средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу.
Решение федерального фонда подлежит публикации на сайте в течение трех рабочих дней. Принятие решения об отказе в изменении способа восстановления прав граждан не препятствует повторному обращению главы субъекта Российской Федерации с ходатайством.
Если фонд меняет способ восстановления прав граждан с завершения строительства на выплату возмещения, то обязательства перед дольщиками, переданные фонду субъекта, переходят обратно в Фонд развития территорий. О приобретении прав застройщика ФРТ обязан уведомить участников строительства в течение пяти рабочих дней.
Ограничения на выплату возмещения в ситуации, когда право требования приобретено после признания застройщика банкротом не распространяется на новых дольщиков, которые приобрели квартиру после принятия решения о достройке дома, подробнее об этих ограничениях можно прочитать здесь.
Фонд отказывается менять решение
Если фонд отказал в изменении решения, а дольщики уверены, что их объект соответствует критериям, то законодатель дает им право обжаловать действия или же бездействие ФРТ в суде. Если дело о банкротстве еще не закрыто, то обжалование необходимо производить в арбитражном суде, который его рассматривает. Если же дело о банкротстве застройщика прекращено, то дольщики имеют право обратиться в суд общей юрисдикции.
Законодатель облегчил задачу оспаривания отказа фонда для дольщиков. Участники строительства не являются профессиональными участниками гражданского оборота. В связи с этим обязанность доказывать соответствие оспариваемого решения об изменении способа восстановления прав граждан закону, законность совершения оспариваемых действий или бездействия, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на Фонд.
Еще одна проблема, с которой граждане регулярно обращаются в Центр помощи дольщикам: отказ фонда рассматривать ходатайство субъекта федерации. Власти каждого региона выстраивают индивидуальные отношения с руководством ФРТ; в том числе и об объемах софинансирования необходимых для восстановления прав граждан мероприятий. Отсутствие компромисса может стать одним из оснований для игнорирования фондом обязательств по рассмотрению ходатайств губернаторов. В таком случае заинтересованные в восстановлении прав участники строительства могут обязать фонд исполнить обязанности через суд. Для этого в законодательстве предусмотрен такой механизм, как судебная неустойка – астрент. Если суд наложит на ФРТ соответствующую меру, то за каждый день просрочки исполнения решения суда со счетов организации будет списываться определенная сумма в пользу граждан. Средства не считаются компенсацией за неполученное жилье – их участникам строительства выплатят отдельно в полном объеме после того, как фонд утвердит соответствующий способ восстановления прав.
Советы
1. Инициативная группа дольщиков должна быть в курсе строительства и проверять объект на соответствие указанным выше критериям.
2. В случае обнаружения соответствия объекта одному из критериев необходимо обратиться в администрацию главы субъекта и контролировать процесс обращения в Фонд развития территорий;
3. В случае получения отказа, последний следует оспорить в суде. Законность своего отказа и несоответствие дома критериям будет обязан доказывать именно фонд, это специальное правило сильно упростит действия граждан, направленные на восстановление жилищных прав.
Статью подготовил руководитель отделения Федерального центра помощи дольщикам в республике Татарстан Владислав Никишов.