Автор статьи
Хайдуков А. О.
Руководитель Федерального центра помощи дольщикам
Стаж: более 12 лет
Банкротство застройщика не всегда означает, что дольщики останутся без квартир. Закон предусматривает механизмы защиты прав участников долевого строительства. Они позволяют гражданам получить либо денежную компенсацию, либо ключи.
Ситуация развивается так. Когда объект признается проблемным, к работе с ним подключается ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ). Он инициирует банкротство застройщика или присоединяется к уже возбужденной процедуре. Далее Фонд принимает решение о способе восстановления прав дольщиков. Возможны два варианта:
- завершить строительство дома и передать гражданам жилье;
- выплатить участникам строительства денежное возмещение.
Но на практике не все так просто. Чтобы получить квартиру, если ФРТ решил достраивать объект, дольщику нужно контролировать ситуацию. Как показывает опыт Федерального центра помощи дольщикам, между гражданами и Фондом нередко возникают споры. Рассмотрим, из-за чего они возможны и как выстроен процесс передачи жилья.
Кто занимается достройкой объекта
Процедура выглядит следующим образом:
- Наблюдательный совет ФРТ принимает решение о завершении строительства дома.
- Непосредственно достройкой обычно занимается региональный фонд субъекта РФ. Он становится приобретателем имущества и обязательств застройщика на основании решения арбитражного суда.
- Региональный фонд заключает с ФРТ соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства.
- После окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию фонд за 1 месяц до начала передачи квартир уведомляет дольщиков.
- Сдачу-приемку оформляют актом, по аналогии с принятием жилья от застройщика.
На практике часто возникает путаница с названиями. Ранее структура, которая занималась такими задачами, была известна как «Фонд защиты прав дольщиков». Это название до сих пор используется в обиходе и интернете. Однако в настоящее время официальное наименование организации – ППК «Фонд развития территорий». Именно о нем идет речь, когда говорят о «Фонде защиты прав дольщиков».
В каких случаях дольщику могут отказать в передаче квартиры
Несмотря на то, что цель механизма – обеспечить обманутых дольщиков жильем, на практике встречаются ситуации, когда получить квартиру оказывается сложно или невозможно.
1. Включение в реестр после принятия решения о достройке
Речь идет о реестре требований участников строительства (РТУС), который формирует конкурсный управляющий при банкротстве застройщика.
В п. 15 ст. 201.4 федерального закона № 127-ФЗ заложено правило: если дольщик включил требования в РТУС после того, как Фонд принял решение о достройке дома, такой дольщик может претендовать только на получение компенсации, а не на квартиру.
Однако в судебной практике есть случаи, когда участникам строительства удавалось отстоять право на жилье даже при позднем включении в реестр.
Так, в 2023 году юристы Федерального центра помощи дольщикам представляли интересы граждан в споре с Фондом по поводу получения квартир в ЖК «Пляж» в Саратовской области. Их требования были включены в реестр после того, как ФРТ решил достраивать объект. В праве на квартиры им было отказано, но мы вступили в спор.
Мы обосновали свою позицию тем, что конкурсный управляющий мог и должен был сам своевременно включить требования граждан в реестр. Ведь информация о заключенных ими ДДУ была публичной, поскольку договоры прошли государственную регистрацию. Сведения содержались в ЕГРН.
Суд первой инстанции с нами согласился, однако в апелляции и кассации посчитали, что граждане все-таки могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Но юристы центра дошли до Верховного Суда, и он встал на сторону дольщиков. ВС РФ согласился, что граждане не должны расплачиваться за ошибки конкурсного управляющего и Фонда.
Это дело было включено в один из обзоров судебной практики Верховного Суда РФ. Таким образом, нам удалось создать важный прецедент и изменить дальнейшую практику в пользу граждан, предоставив тысячам дольщиков шанс получить квартиры в случае бездействия конкурсного управляющего.
Спор закончился в пользу дольщиков, но этот случай хорошо иллюстрирует: лучше вовремя включить требования в РТУС при банкротстве застройщика, чем доказывать правоту задним числом в «аварийном» режиме.
2. ДДУ был расторгнут
Если дольщик расторг договор к моменту принятия решения о достройке объекта, он не может требовать передачи объекта. Фактически гражданин сам отказался от продолжения договорных отношений.
Но такой человек вправе получить справедливую компенсацию своих потерь. И здесь есть важный момент. На практике Фонд нередко пытается рассчитать сумму выплаты по правилам ст. 13 закона № 218-ФЗ. Они предполагают, что стоимость квадратного метра для расчета определяется независимым оценщиком в момент, когда Фонд принял решение о судьбе объекта.
Для дольщика это может иметь существенное значение. Ведь между принятием ФРТ решения и датой выплаты может пройти много времени. Если стоимость жилья на рынке за этот период выросла, гражданину не удастся купить за полученные деньги другую квартиру.
Впрочем, как показывает судебная практика, дольщик может отстоять свои права в такой ситуации. Яркий пример – дело о банкротстве застройщика ЖК «Академ Палас» в Москве. Один из участников строительства расторг ДДУ и взыскал долг по нему через суд, а при банкротстве компании включил денежные требования в реестр.
Когда ФРТ решил достраивать объект, дольщик попытался изменить требования на нефинансовые, чтобы получить квартиру. Фонд отказал гражданину, и спор пошел в суд. Три инстанции поддержали дольщика. Однако Верховный Суд отменил их решения и поддержал позицию ФРТ.
Но при этом ВС РФ отметил важный момент в пользу гражданина: размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилья на дату фактической выплаты.
3. Наличие «задвоек» по объекту
Еще одна сложная ситуация возникает, если на одно жилое помещение претендуют несколько лиц. Такие случаи называют «задвойками». Причины могут быть разными:
- недобросовестные действия застройщика;
- ошибки при оформлении документов;
- спорные сделки уступки прав требования.
В подобных ситуациях после урегулирования соответствующего спора Фонд тоже зачастую исходит из того, что дольщик должен получить возмещение на основании ст. 13 закона № 218-ФЗ. Однако в отдельных случаях можно взыскать компенсацию в размере фактической рыночной стоимости жилья.
Что делать, если Фонд решил достраивать дом: инструкция для дольщиков
Многие считают, что после вынесения ФРТ решения можно спокойно ждать приглашения на приемку квартиры. Но чтобы избежать проблем, ситуацию рекомендуется контролировать:
- Отслеживать информацию о ходе строительства объекта. Основной источник – Единая информационная система жилищного строительства (ЕИЖС).
- Когда в системе появится сообщение о вводе дома в эксплуатацию, обратиться в организацию, завершившую строительство объекта. Сведения о ней также можно найти в ЕИЖС.
- В обращении попросить передать жилье и приложить документы, подтверждающие наличие права требования на квартиру. Это может быть, например, выписка из РТУС.
Почему стоит не ждать приглашения на приемку, а действовать проактивно?
Иногда региональные фонды долгое время не предпринимают действий по сдаче квартир дольщикам. Позднее они могут оформить односторонний акт со ссылкой на то, что участник строительства якобы уклонялся от его подписания.
В результате дольщик теряет возможность зафиксировать строительные дефекты и потребовать их устранения. Кроме того, с даты составления акта на гражданина возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, хотя фактически жилплощадью он не пользовался.
Какие документы могут понадобиться для получения квартиры
Для взаимодействия с Фондом в процессе приемки жилья стоит подготовить:
- паспорт;
- ДДУ;
- договор уступки (при наличии);
- документы, подтверждающие включение требований дольщика в реестр (выписка из РТУС, решение конкурсного управляющего, определение арбитражного суда).
Также могут потребоваться бумаги, подтверждающие оплату по договору, сведения о его регистрации и иные материалы в зависимости от ситуации.
Где можно найти полезную информацию
Во время процедуры банкротства застройщика и достройки дома дольщику важно регулярно проверять актуальные сведения по объекту.
Основные источники информации:
- ЕФРСБ. В реестре размещаются сообщения о ходе банкротства. Например, здесь появится объявление конкурсного управляющего о начале процесса. С даты его публикации у дольщиков есть 60 дней на включение требований в РТУС.
- Картотека арбитража. В ней можно ознакомиться со всеми судебными актами, вынесенными в рамках процедуры банкротства.
- Официальный сайт ППК «Фонд развития территорий». Здесь публикуются сведения о процессе восстановления прав граждан. Через личный кабинет дольщика на сайте можно подать заявку на получение ключей.
- ЕИЖС. Сервис позволяет следить за ходом достройки дома.
- Региональный фонд и местные органы власти, контролирующие жилищное строительство. Туда можно обратиться с вопросами, ответы на которые не удалось узнать из других источников.
Частые ошибки дольщиков
Проблемы нередко возникают в результате бездействия самих участников строительства. Распространенные ошибки:
- Ожидание квартиры без проверки решения по объекту. Если ФРТ решил выплачивать возмещение, ждать жилье бессмысленно.
- Отсутствие контроля за статусом требований. После подачи документов конкурсному управляющему нужно проверить, включены ли требования в реестр и в корректном ли размере.
- Затягивание с получением возмещения. Если Фонд решил выплатить компенсации, имеет смысл как можно раньше заполнить и подать заявление на выплату. Сумма со временем может обесцениться, а пересчитывать по рынку ее никто не будет.
Важный момент: если Фонд решил выплачивать возмещение, на квартиру не стоит рассчитывать, даже если дом позднее будет достроен. Разумнее оперативно получить денежные средства и с их помощью решить жилищный вопрос.
FAQ
Можно ли выбрать между квартирой и компенсацией?
Как правило, нет: решение принимает Фонд, и оно распространяется на всех дольщиков конкретного объекта. Однако, если ФРТ решил выплатить возмещение, далее участники строительства могут повлиять на ситуацию: например, создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом своими силами.
Что делать при банкротстве застройщика?
В первую очередь необходимо включить требования в реестр требований участников строительства. Это позволит рассчитывать на восстановление прав путем получения ключей или денежной выплаты. Затем нужно следить за тем, какое решение по объекту примет ФРТ.
Можно ли получить жилье по договору уступки?
Да, если права по ДДУ были надлежащим образом переданы по договору уступки и новый участник строительства подтвердил требования в установленном порядке.
Куда обращаться для уточнения статуса объекта и требований?
В зависимости от того, какие именно сведения нужны, получить информацию можно через ЕИЖС, официальный сайт ФРТ, конкурсного управляющего, картотеку арбитражных дел.
Важный момент: если Фонд отказывает в передаче жилья со ссылкой на позднее включение в реестр, это решение можно оспаривать. Если ДДУ был зарегистрирован, сведения о нем становятся публично раскрытыми в ЕГРН. Значит, конкурсный управляющий и ФРТ могли узнать о требованиях участника строительства без его участия.
Если же к моменту спора Фонд продал квартиру другому лицу, у дольщика сохраняется право взыскать с ФРТ компенсацию – причем рассчитанную исходя из фактической рыночной стоимости жилья, а не по ст. 13 закона № 218-ФЗ.
Как правило, взыскание происходит в судебном порядке и требует грамотной правовой проработки. Юристы Федерального центра помощи дольщикам готовы помочь защитить права в такой ситуации.
Подводя итоги
При банкротстве застройщика запускаются специальные механизмы защиты прав дольщиков. Исход дела зависит от того, какой выбор сделает «Фонд развития территорий»: достраивать объект или выплатить гражданам возмещение. Чтобы воспользоваться любым из решений, дольщикам крайне важно добиться включения требований в РТУС в корректном размере.
Если вы опасаетесь сложностей с получением жилья или компенсации, либо они уже возникли, обратитесь в Федеральный центр помощи дольщикам. Наши юристы узко специализируются на защите прав участников долевого строительства. Благодаря этому мы обладаем уникальным опытом помощи гражданам при банкротстве застройщиков, формируем судебную практику в пользу дольщиков и успешно защитили больше 20 000 человек.
