Банкротом признаётся компания, которая не может исполнять свои обязательства, поскольку у неё не хватает денег и ресурсов. И если это происходит с застройщиком, участники долевого строительства рискуют остаться без жилья и денег. Юристы Федерального центра помощи дольщикам специализируются на решении таких проблем и знают, как избежать подводных камней. За 10 лет специалисты помогли тысячам граждан в делах о банкротстве застройщиков. Рассказываем о возможных способах защиты прав обманутых дольщиков.
Юридическое лицо может стать банкротом по разным причинам:
Статистика свидетельствует, что ежегодно с этой проблемой сталкивается множество организаций. Так, по данным Федресурса, в 2025 году российские суды признали банкротами 1 636 строительных компаний. Традиционно больше всего дел о банкротстве возбуждается в Москве и МО, Санкт-Петербурге, Краснодаре. Но это во многом объясняется тем, что компании часто регистрируют юрадрес в крупном городе, а фактически строят дома по всей стране.
География работы Федерального центра помощи дольщикам это подтверждает. Юристы защищают права граждан не только в указанных регионах, но и в Архангельской, Астраханской, Белгородской, Владимирской, Волгоградской, Воронежской, Иркутской, Кировской, Курской, Ленинградской, Новгородской, Новосибирской, Омской, Оренбургской, Рязанской, Самарской, Псковской, Саратовской, Ульяновской, Тверской и других областях России.
Таким образом, каким бы стабильным ни казалось положение застройщика, за ситуацией нужно следить. Поскольку обманутому дольщику важно вовремя подключиться к делу о банкротстве. От этого напрямую зависят его шансы на защиту своих интересов.
Узнать о банкротстве компании можно в следующих онлайн-источниках:
Можно использовать один ресурс, например ЕФРСБ, а для поиска достаточно ввести ИНН застройщика. Если в реестре обнаружится запись о банкротстве организации, действовать нужно оперативно.
Процесс регулируется Федеральным законом № 127-ФЗ. Ключевая особенность банкротства компании-застройщика в том, что оздоровительные процедуры не применяются. Суд сразу признаёт юридическое лицо банкротом и вводит конкурсное производство. Активы организации распродаются, и в конце она ликвидируется.
То есть рассчитывать на то, что застройщик возобновит деятельность, обманутым дольщикам не приходится, поэтому закон предоставляет им альтернативные способы защиты прав. Выбор зависит от того, какие события произойдут в ходе банкротства:
Перечисленные способы защиты доступны гражданину при одном условии: он должен вовремя включить свои требования в реестр требований участников строительства (РТУС). Только это позволит получить достроенную квартиру или денежную компенсацию.
РТУС ведёт конкурсный управляющий — аккредитованный специалист, которого назначает суд в момент признания застройщика банкротом. Узнать, кто именно занимается конкретным делом, можно из того же реестра ЕФРСБ. Дольщику придётся взаимодействовать с этим человеком на протяжении всей процедуры.
По закону управляющий обязан сам уведомить дольщиков о начале процесса и внести их требования в РТУС по данным застройщика и Росреестра. Но полагаться на это не стоит. Управляющий может вообще не включить требования в РТУС или включить без указания суммы (например, если не получит от застройщика документы, подтверждающие оплату по ДДУ).
Между тем у обманутых дольщиков всего 45 дней на подачу требований в реестр с момента получения уведомления от управляющего. Если оно не передано адресно, отсчёт начинается через 15 дней после того, как специалист разместит сообщение о начале процесса в ЕФРСБ. Опоздание без уважительных причин — основание для отказа во включении требований в РТУС.
Действовать нужно так:
1) Подготовить документы. В стандартном случае понадобятся паспорт, договор участия в долевом строительстве и документы, подтверждающие оплату по нему.
2) Оформить заявление на имя управляющего и направить ему вместе с копиями собранных бумаг. Важно сделать это так, чтобы осталось подтверждение, например почтовое уведомление о вручении ценного письма с описью вложения.
3) Проконтролировать действия управляющего. Он должен рассмотреть заявление в течение 15 рабочих дней. Если всё в порядке, управляющий внесёт требования в РТУС. Если он откажет, решение можно оспорить через суд.
Возражения нужно предоставить в суд в течение 15 рабочих дней с даты получения отказа управляющего. И в такой ситуации крайне важно заручиться поддержкой опытных юристов. На кону стоит слишком многое, а незаконность решения специалиста нужно корректно обосновать.
В практике Федерального центра помощи дольщикам был случай, когда адвокатам пришлось дойти до Верховного Суда РФ, чтобы доказать неправомерность действий управляющего. Тот не включил в РТУС требования 17 дольщиков во время банкротства застройщика ЖК «Пляж» под Саратовом. Из-за опоздания гражданам отказали в передаче квартир после достройки дома. Юристы центра доказали, что люди не должны страдать от бездействия управляющего. ВС РФ встал на сторону обманутых дольщиков. Это решение стало прецедентным и изменило дальнейшую практику по стране.
После включения требований в РТУС нужно следить за развитием событий, чтобы правильно реагировать. Рассмотрим возможные сценарии:
1. Дом достроен и введён в эксплуатацию к моменту, когда застройщик обанкротился
В таком случае надо подать в суд заявление о признании права собственности на квартиру. После его удовлетворения можно регистрировать право в Росреестре и заселяться.
Необходимо дождаться завершения строительства и принять квартиру. О готовности жилья к передаче Фонд должен заранее уведомить дольщиков.
В этом случае нужно подать в Фонд заявление о выплате. Его можно направить в электронном виде с ЭЦП или на бумажном носителе с заверенной нотариусом подписью. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие право на выплату, прежде всего выписка из РТУС с указанием размера требований дольщика, а также копии личных документов (паспорта, ИНН, СНИЛС).
Сумма компенсации рассчитывается по формуле: площадь жилья (не более 120 кв. м) * рыночная стоимость 1 кв. м в новостройках-аналогах, определённая оценщиком. Отметим, что ФРТ может отказать в перечислении средств по формальным признакам или выплатить заниженную сумму. Это достаточно распространённая ситуация. Но и в этом случае действия Фонда можно оспаривать в судебном порядке и взыскивать с него недостающую сумму.
Яркий пример — дело о банкротстве застройщика Urban Group. Фонд отказался выплачивать дольщикам компенсации со ссылкой на наличие страховки. Суд первой инстанции встал на сторону организации, апелляция и кассация удовлетворили требования граждан, но лишь частично. Юристам Федерального центра помощи дольщикам удалось добиться правды в Верховном Суде РФ. Он согласился, что при расчёте размера компенсации нужно учитывать не только предложенный Фондом отчёт оценщика, но и результаты оценки, заказанной дольщиками. Более того, ВС РФ подтвердил, что с Фонда можно взыскать проценты за неправомерное удержание денежных средств.
Если ФРТ посчитает, что завершать строительство нецелесообразно, управляющий проведёт собрание дольщиков, на котором они смогут принять решение:
В таком случае обманутые дольщики вправе отказаться от договора и вернуть внесённые на эскроу деньги. Есть и альтернатива: они могут проголосовать на собрании за достройку объекта силами нового застройщика.
Этот вариант используется нечасто, поскольку у обманутых дольщиков есть выбор из описанных выше возможностей. Тем не менее его следует иметь в виду. В ходе конкурсного производства управляющий реализует имущество банкрота. Вырученные средства распределяются между кредиторами в порядке законной очерёдности. Дольщики имеют приоритет: например, они вправе рассчитывать на выплаты раньше банков и деловых партнёров застройщика. Но нужно учитывать, что к моменту банкротства у компаний обычно мало активов. Поэтому шансы на полную компенсацию потерь невысоки.
Банкротство застройщика — сложный процесс, который часто не проходит по типичному сценарию. Обманутому дольщику нужно следить за ситуацией и вовремя, а главное, грамотно реагировать на происходящее. Ведь из-за ошибок и неправильных действий можно потерять право на жильё или компенсацию.
Федеральный центр помощи дольщикам создан для того, чтобы помогать гражданам в подобных ситуациях. Для наших юристов защита прав участников долевого строительства — основная специализация. Поэтому они обладают уникальными знаниями и опытом. Мы не следуем за судебной практикой, а сами формируем её и уже взыскали в пользу клиентов больше 3,5 млрд рублей.
Если ваш застройщик находится на грани банкротства или уже вступил в него, обращайтесь! Юристы представят ваши интересы на всех стадиях процесса и добьются справедливости. Услуги оплачиваются только по результату, поэтому успешная защита ваших прав — наша главная цель.
Поделиться:
Ответчики: ЖСК Прометей, ООО Специализированный застройщик Липки-2020.
Эта история взяла начало в 2003 году, когда между дольщиком и ЖСК Чайка-6 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по ул....
Москва, ул. Бауманская, д. 68/8с1
Санкт-Петербург, ул. 3-я Советская, д. 9
Краснодар, мкр-н Дубинка, ул. Кавказская, д. 142
Саратов, ул. Московская, д. 35
