Реестр обманутых дольщиков: как участнику долевого строительства защитить свои права?

Приобретение жилья по договору участия в долевом строительстве — удобное решение с экономической точки зрения. Но в нём есть риски, поскольку покупатель зависит от финансовой устойчивости и добросовестности застройщика. Если в ходе строительства возникает сбой, дольщику предоставлены определённые механизмы для защиты своих интересов. Их применение во многом зависит от того, будет ли дом внесён в реестр проблемных объектов.

Что такое реестр проблемных объектов?

Количество российских дольщиков, которых обманули застройщики, некоторое время назад достигло устрашающих масштабов, поэтому государство озаботилось мерами защиты. Реализация инициативы проходила постепенно:

• В 2013 году появился так называемый реестр обманутых дольщиков, то есть пострадавших участников долевого строительства.
• В 2017 году был создан Фонд защиты прав дольщиков, функцией которого стала помощь гражданам в случае банкротства застройщика путём достройки проблемного объекта или выплаты компенсаций. В настоящее время он называется Фонд развития территорий.
• В 2019 году были внесены поправки в закон, согласно которым расчёты по договорам участия в долевом строительстве стали возможными через эскроу-счета.

И в том же 2019 году пресловутый реестр обманутых дольщиков был упразднён. Но не потому, что идея стала неактуальной. Просто ему на смену пришёл Единый реестр проблемных объектов, при строительстве которых произошло одно из следующих событий:

• застройщик задержал завершение работ более чем на 6 месяцев (например, сроки строительства дома нарушены из-за отсутствия финансирования);
• возникла просрочка сдачи жилых помещений покупателям больше чем на полгода (даже если объект физически достроен, но не введён в эксплуатацию);
• в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве.

В соответствии со статьёй 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии вдолевомстроительстве…» реестр ведётся в электронной форме в единой информационной системе. Он общедоступен и размещается на сайте «Наш.дом.рф».

Что даёт включение в реестр проблемных объектов?

Прежде всего попадание проблемного недостроя в реестр служит сигналом для региональных властей: объект нужно взять на контроль. Уполномоченное ведомство может, например, начать поиски инвестора, чтобы завершить строительство. Но более универсальная стратегия состоит в подключении Фонда развития территорий (ФРТ). В этом случае происходит следующее:

1. Субъект РФ направляет обращение по проблемному строительному объекту в фонд.
2. ФРТ инициирует возбуждение дела о банкротстве застройщика в арбитражном суде или подключается к процессу, если он запущен по заявлению кредитора.
3. Конкурсный управляющий формирует реестр требований участников строительства и передаёт эти сведения в фонд.
4. ФРТ анализирует состояние объекта и принимает одно из двух решений:

• выплатить дольщикам денежные компенсации;
• достроить дом с целью передачи гражданам готовых квартир.

Таким образом, если ваш объект попал в реестр проблемных, для начала стоит связаться с местной администрацией и уточнить, какие шаги она планирует предпринять и обратилась ли уже в ФРТ.

Как подать данные в реестр проблемных объектов и что делать дальше?

В отличие от реестра обманутых дольщиков, который вёлся до 2019 года, перечень проблемных недостроев формируется без непосредственного участия граждан. Застройщики и органы власти сами обязаны передавать сведения в информационную систему (например, при возникновении задержки сдачи дома или возбуждении дела о банкротстве).

Тем не менее, если по какой-то причине проблемный объект отсутствует в перечне, дольщик тоже имеет право сообщить об этом с помощью формы обратной связи на портале «Наш.дом.рф». По обращению будет проведена проверка, и, если проблема подтвердится, дом внесут в реестр.

Но само по себе это ещё не спасает конкретного дольщика. Участнику долевого строительства нужно следить за развитием событий и в определённые моменты действовать активно:

1. Если будет возбуждено дело о банкротстве застройщика, дольщику важно попасть в реестр требований участников строительства. Его обязан сформировать конкурсный управляющий. Но для надёжности стоит направить ему заявление со своими требованиями, приложив:

• копию паспорта;
• копию договора участия в долевом строительстве;
• документ, подтверждающий оплату по ДДУ.

Кто является конкурсным управляющим в процедуре банкротства конкретного застройщика, можно узнать в карточке дела в картотеке арбитража или на портале «Федресурс». Проверить, включили ли требования в реестр, можно с помощью специального сервиса на сайте ФРТ.

2. Если Фонд развития территорий примет решение о выплате компенсаций дольщикам, для получения денег нужно подать заявление. Это можно сделать на бумажном носителе по почте, в электронном виде через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте ФРТ. Состав заявки зависит от способа подачи. Так, при отправке по почте в комплект должны входить:

• заявление, подпись на котором удостоверена нотариусом;
• нотариально заверенная копия паспорта дольщика;
• оригинал или нотариально заверенная копия выписки из реестра требований участников строительства
  • *если решение принималось в отношении ЖСК, образованного в результате банкротства застройщика, то прикладывается заявления о выходе из членов ЖСК, вместо выписки;
  • *если принималось решение об изменении способа с достройки на выплату, то выписку может заменить договор уступки прав требования);
• копия СНИЛС дольщика;
• справка с реквизитами банковского счёта, куда нужно перечислить компенсацию.
• Статус обращения можно отслеживать через личный кабинет на сайте ФРТ. Фонд должен проверить обоснованность требований и выплатить компенсацию в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

Особые случаи обращения в ФРТ

В зависимости от того, кто подаёт заявление, порядок может меняться:

1. Если за выплатой в фонд обращается не сам дольщик, а его представитель по доверенности, в электронном виде сделать это не получится. Нужно направить письмо по почте, а к стандартному комплекту приложить:

• нотариально заверенную копию паспорта посредника;
• удостоверенную нотариусом доверенность на представителя, в которой должны быть прописаны полномочия представлять интересы участника долевого строительства.

2. Если выплата полагается ребёнку, вместо доверенности к заявлению нужно приложить нотариально заверенную копию свидетельства о рождении, а также согласие органа опеки на получение компенсации. Кроме того, родитель может подать заявление о выплате возмещения ребёнку из своего личного кабинета на сайте ФРТ, если они оба являются участниками одного договора долевого строительства.

Возможные проблемы при защите прав дольщика

Сложности могут возникнуть как на этапе включения требований в банкротный реестр, так и после подачи заявления в ФРТ. Они, как правило, связаны со следующими обстоятельствами:

• Объект перестал быть проблемным (например, дом введён в эксплуатацию).
• ДДУ не зарегистрирован.
• Дольщик не подтвердил факт оплаты по договору.
• Не подтверждены полномочия представителя.
• В заявлении и приложениях допущены ошибки, не позволяющие проверить обоснованность требований дольщика.
• Обращение подано с опозданием.

Поэтому при возникновении сбоев в процессе строительства объекта важно действовать быстро и в правильном порядке. Необоснованный отказ во включении требований в реестр или выплате компенсации можно обжаловать. Но это долгий судебный процесс, в период которого у дольщика всё ещё не будет ни денег, ни жилья.

Чтобы защитить свои права, сразу воспользуйтесь услугами профессионалов. Юристы Федерального центра помощи дольщикам более 10 лет оказывают гражданам всестороннюю поддержку в спорах по долевому строительству. Специалисты отлично знают правовые инструменты, позволяющие добиться успешного исхода дела, и уже взыскали в пользу дольщиков более 3,5 миллиардов рублей.