Фонд против дольщиков: возмещение и компенсация

Сейчас пострадавшие участники строительства могут восстановить свои права через механизмы, предусмотренные ФЗ № 218 «О ППК Фонд развития территорий». Действующее законодательство предусматривает, что фонд решает либо достроить объект, либо выплатить возмещение. Если при достройке со степенью удовлетворения требований участников все относительно понятно, то в случае принятия фондом решения выплатить возмещение, предусмотренное ст. 13 № ФЗ-218, возникают сложности. О них автор и рассказывает в экспертной колонке.

Какое возмещение предусмотрено дольщикам по ФЗ № 218

Если фонд решает восстановить права участников строительства путем выплаты возмещения, то дольщики вправе это сделать по ст. 13. В свою очередь:

Из сложившейся судебной практики видно, что в судах общей юрисдикции размер возмещения не подлежит актуализации. Фонд оценивает объект однократно до принятия решения по нему наблюдательным советом фонда. Если по истечении времени к моменту получения возмещения стоимость квадратного метра возросла, то это не будет основанием для увеличения размера возмещения (дела № 8Г-23806/2023 и № 88-18008/2023). Более подробно читайте в материале «Дольщики против Фонда дольщиков: каким должно быть возмещение».

В связи с перечисленным принятие фондом решения о выплате возмещения не ведет к полному погашению требований дольщиков, включенных в реестр требований участников строительства, так как не все имеют право получить эти деньги. Кроме того, помимо основного требования, в реестр включены требования об убытках в виде реального ущерба (п. 2 ст. 201.5 ФЗ № 127), которые не всегда погашаются в результате получения возмещения. 

Соответственно, после принятия решения о выплате возмещения зачастую остаются требования дольщиков, которые подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

Очередность удовлетворения требований в банкротной процедуре за счет конкурсной массы

Если требования кредиторов, подлежащие удовлетворению в порядке первой и второй очередей реестра застройщика, не отличаются от банкротства иных юридических лиц, то третья очередь реестра кредиторов предусматривает иной состав.

Дольщик (физическое лицо с требованием о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения до 7 м²) имеет приоритетный порядок удовлетворения требований, который предусматривает, что расчеты с участниками строительства проходят в третью очередь (с остальными кредиторами расчеты проходят в четвертую очередь, исключения составляют требования фонда), в частности:

в очереди 3.1 проходят расчеты по требованиям о возврате суммы, уплаченной по договору участия;

в очереди 3.3. проходят расчеты по возмещению убытков в виде реального ущерба (разница между стоимостью, уплаченной по договору участия, и стоимостью жилого помещения, подлежащего передаче);

в очереди 3.2 подлежат расчеты с фондом по требованиям, возникшим в результате выплаты возмещения, предусмотренного ст. 13 ФЗ № 218.

В связи с чем возникает ситуация, при которой при наличии конкурсной массы участники строительства, не получившие возмещение или получившие его за меньший объем требований (в реестр включено более 120 м²), могут рассчитывать на погашение уплаченной по договору суммы. В свою очередь, требования фонда, возникшие в результате выплат, идут впереди убытков дольщиков, тем самым вероятность удовлетворения требований участников строительства в полном объеме (восстановление их жилищных прав) существенно уменьшается.

Удовлетворение требований за счет объекта строительства

Положения параграфа 7 закона «О банкротстве» подразумевают особые механизмы расчетов с участниками строительства за счет предмета залога — объекта строительства. Например:

граждане могут удовлетворить свои требования за счет образования кооператива и передачи ему прав застройщика, что в случае выплаты возмещения большинству дольщиков, крайне мало реализуемый механизм по ряду причин;

реализация объекта строительства с торгов.

Во втором случае порядок расчетов будет выглядеть следующим образом (ст. 201.14): 60% направляется на погашение требований залоговых кредиторов, 25% идет на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, выступают ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба), а еще 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очередей, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований. Оставшиеся деньги предназначены на погашение судебных трат, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым 85–100% вырученных средств расходуется на погашения требований граждан — участников строительства, так как в силу ФЗ № 214, «дольщики» считаются залоговыми кредиторами. Поэтому 85% (а при отсутствии кредиторов первой и второй очередей — 95%) средств, вырученных от реализации объекта, направляются на погашение требований участников строительства. В свою очередь, при достаточности имущества для погашения текущих требований и требований кредиторов первой и второй очередей (при их наличии) все 100% денег, вырученных от реализации объекта, идут на погашение требований участников строительства.

Важно отметить: исходя из текущей редакции закона «О банкротстве», требования фонда к застройщику, которые возникли в результате выплаты возмещения, не считаются обеспеченными залогом, так как не истекают из суброгации (как это было в старой редакции п. 1.2 ст. 201.9 абз. 2 п. 6 ст. 201.12-1 ФЗ № 127 и ч. 5 ст. 13 ФЗ № 218, действующих до 13 июля 2020 года), а носят регрессный характер, так как возникли в результате убытков фонда, связанных с выплатой возмещения (это также подтверждается размером возникающего требования). В связи с чем фонд не вправе участвовать в распределении средств, вырученных от реализации объекта с торгов.

Судьба объекта и компенсации бывшим залоговым кредиторам

В случае принятия фондом решения о выплате возмещения дольщикам он вправе стать приобретателем объекта незавершенного строительства в счет возникшего права требования. При этом условием для удовлетворения будет соотношение суммы выплат и стоимости объекта. Если стоимость ОНС выше совокупного размера выплат, фонд обязан внести разницу на специальный счет, а если стоимость ОНС ниже (как это обычно бывает), то требования фонда в размере превышения включаются в реестр в очереди 3.2.

Также есть требования, аналогичные условиям передачи прав жилищно-строительному кооперативу, образованному участниками строительства (ст. 201.15-2-2 прямо отсылает к 201.9), за исключением согласия залоговых кредиторов.

При этом стоит отметить, что в случае принятия фондом решения о выплате дольщикам возмещения требования участников трансформируются в денежное (и п. 3 ст. 201.13), а в случае передачи прав застройщика фонду залог на ОНС прекращается (п. 25 ст. 201.15-2-2) в связи с чем передача объекта происходит без обременения в виде обязанности передачи помещений гражданам, имеющих право требования по договору участия.

В июле 2022 года Конституционный суд вынес постановление № 34-П. Он признал противоречащими Конституции отдельные положения закона «О банкротстве», которые допускают безвозмездное прекращение прав залоговых кредиторов на объект незавершенного строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства фонду, действующему в интересах участников строительства. Предметом рассмотрения КС тогда стал п. 11 ст. 201.15-2 закона «О банкротстве», который регулирует вопрос приобретения прав застройщика с целью завершения строительства для исполнения обязательств застройщика перед участниками строительства в части передачи жилых помещений.

В частности, КС указал: «Вывод о неконституционности ч. 14 и 17 ст. 16 <...> ФЗ № 151 во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, прав застройщика на соответствующее имущество и для его отказа от своих обязательств, а также препятствовать передаче прав фонду и принятию фондом на себя соответствующих обязательств».

В том постановлении КС определил временный порядок расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, который действует по настоящий момент, так как изменения в законодательство еще не внесены. Это было вполне оправдано, ведь фонд действовал в интересах участников строительства, и иной бы поход бы ставил под угрозу процесс восстановления прав граждан.

При этом КС не закладывал отдельный механизм расчета компенсации для граждан — участников строительства.

В свою очередь, перед Верховным судом уже вставал вопрос о том, как трактовать введенный временный порядок расчетов с бывшими залоговыми кредиторами по отношению к бывшему участнику строительства, если фонд завершает строительство многоквартирного дома, а дольщик расторг договор. ВС указал на недопустимость уравнивания между собой залоговых кредиторов и участников строительства в части размера причитающегося возмещения (определение ВС от 9 марта 2023 года по делу № А40-245757/2015).

Стоит отметить, что ВС тоже сослался на неравное положение, в котором окажутся граждане одной категории, получающие жилые помещения, и участник строительства, получивший компенсацию, несопоставимую по размеру со стоимостью такого помещения. В связи с чем суд предписал нижестоящим судам определить размер компенсации исходя из рыночной стоимости достроенных жилых помещений на момент выплаты денег. 

И все же ВС в другом определении высказал позицию о праве судов отступать от порядка расчета, указанного КС, так как их дискретные полномочия позволяют самостоятельно установить разумный размер компенсации в зависимости от специфики отношений по передаваемому объекту и наличием исключительных обстоятельств (определение ВС от 2 ноября 2023 года № 309-ЭС22-24570 по делу № А60-31963/2020).

Интересы дольщиков и фонда

В рассматриваемом же случае аналогичные положения ст. 201.15-2-2 закона «О банкротстве» не подразумевают, что фонд действует для защиты прав граждан — участников строительства, и не считаются вспомогательными механизмами восстановления прав дольщиков. Это лишь механизм удовлетворения требований фонда к застройщику, возникших в порядке регресса.

При этом в настоящее время судебная практика складывается таким образом, что для передачи фонду прав на ОНС, установленных действующим законодательством, суды определяют порядок расчетов с залоговыми кредиторами и применяют механизм, заложенный постановлением КС № 34-П по аналогии.

В свою очередь, относительно порядка расчетов по требованиям дольщиков: условием передачи фонду объекта незавершенного строительства безусловно считается погашение требований граждан — участников строительства, связанных с передачей жилого помещения. Иное бы входило в противоречие с позициями высших судов, в частности с выявленным конституционно-правовым смыслом предназначения такого рода фондов, состоящего в удовлетворении потребности граждан в жилье и не предусматривающего извлечение фондами экономической выгоды из этой деятельности.

В связи с чем арбитражный суд, рассматривая заявление фонда о намерении стать приобретателем по основаниям ст. 201.15-2-2 № ФЗ-127, должен установить факт погашения требований участников строительства (в том числе убытков в виде реального ущерба). А при установлении факта непогашения таких требований или неготовности фонда к их погашению — отказать в удовлетворении заявления. Ведь право стать приобретаем не носит безусловный характер, поскольку не проследует цели восстановления прав граждан.

Право.ru.https://pravo.ru/opinion/249801/