Автор статьи
Хайдуков А. О.
Руководитель Федерального центра помощи дольщикам
Стаж: более 12 лет
Если в период строительства дома у застройщика возникают финансовые проблемы, его могут признать банкротом. В этом случае стройка приостанавливается, а дольщики оказываются в подвешенном состоянии без жилья и денег. Какими защитными механизмами могут воспользоваться участники долевого строительства в такой ситуации — рассказываем в статье.
Что нужно знать дольщику о банкротстве застройщика
Процесс банкротства регулируется Федеральным законом № 127-ФЗ. Для застройщика эта процедура имеет ряд особенностей, которым посвящён параграф 7 главы IX этого закона. Вот одна из них: если у компании есть признаки несостоятельности, суд сразу признаёт её банкротом и вводит конкурсное производство. По его итогам юридическое лицо ликвидируется.
- Но до этого момента происходит множество событий. Для дольщиков важны следующие:
- Для ведения процедуры суд утверждает независимого специалиста — конкурсного управляющего. Он должен уведомить дольщиков о начале банкротства, а в дальнейшем стать основным контактным лицом и координатором.
- Для защиты прав граждан, заключивших с застройщиком ДДУ, формируется отдельный реестр требований участников строительства (РТУС). Включить в него требования — приоритетная задача дольщиков на начальном этапе.
- К процессу банкротства застройщика подключается ещё один особый участник — Фонд развития территорий (ФРТ). Конкурсный управляющий направляет ему отчётность компании в течение 7 рабочих дней с даты признания должника банкротом.
ФРТ действует в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Если строительство дома не завершено, наблюдательный совет Фонда может выбрать один из двух сценариев: принять объект на достройку или выплатить гражданам компенсации. Для дольщиков это решение имеет ключевое значение. Если ФРТ решит завершать строительство, им остаётся ждать передачи квартир. Если же Фонд выберет выплату компенсаций, гражданам нужно подать заявления на получение средств. Иногда возможны и другие варианты развития событий, о которых поговорим далее.
Чтобы воспользоваться правами, которые предоставляет закон, дольщикам нужно вовремя узнать, что застройщик банкротится. Рассчитывать на получение уведомления от конкурсного управляющего не стоит — можно пропустить принципиальные события. Отслеживать запуск и ход банкротного дела лучше с помощью общедоступных электронных источников:
Что стоит предпринять: пошаговый алгоритм
Итак, если застройщик обанкротился, у участников строительства есть шансы получить жильё или деньги. Рассмотрим, как ими воспользоваться.
Шаг 1. Включить требования в РТУС
По закону конкурсный управляющий сам должен сформировать реестр, но пускать ситуацию на самотёк не стоит. Если управляющий «забудет» включить ваши требования в РТУС или учтёт их в неполном объёме, позднее это может создать проблемы. Действовать нужно так:
- Подготовить документы. В стандартном случае потребуются:
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие внесение оплаты по ДДУ;
- заявление о включении требований в РТУС.
- Направить заявление с копиями собранных материалов конкурсному управляющему. Документы рекомендуется отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Это пригодится, если позднее придётся доказывать факт подачи заявления.
- Проконтролировать включение требований в реестр в заявленном размере. Соответствующее сообщение конкурсный управляющий должен опубликовать в карточке дела в ЕФРСБ. Если он не включит ваши требования в РТУС, его отказ можно оспорить в суде.
Для всех описанных действий в законе указаны точные сроки.
|
Действие
|
Срок
|
|
Подача дольщиком заявления о включении требований в РТУС
|
45 дней с момента получения уведомления от управляющего о начале процесса
Если оно не получено — 60 дней с момента публикации о запуске банкротства в ЕФРСБ
|
|
Рассмотрение конкурсным управляющим заявления дольщика
|
15 рабочих дней с даты получения требования
|
|
Подача в суд возражений на отказ управляющего во включении требований в РТУС
|
15 рабочих дней с момента получения отрицательного ответа
|
После внесения требований в реестр нужно контролировать процесс и следить за решением Фонда развития территорий по объекту. В зависимости от того, каким оно будет, действия дольщика могут отличаться.
Шаг 2. Подать заявление о выплате компенсации
Этот шаг актуален, если ФРТ посчитал нецелесообразным достраивать объект и решил выплатить дольщикам компенсации. Но автоматически деньги гражданам не перечисляются, для этого нужно принять определённые меры:
- Собрать документы. Стандартный набор:
- заявление о выплате компенсации;
- паспорт;
- выписка из РТУС;
- СНИЛС;
- справка с реквизитами счёта.
- Направить документы в Фонд. Это можно сделать несколькими способами:
- На бумажном носителе — по почте ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В этом случае заявление и документы, предоставляемые в копиях, должны быть удостоверены нотариусом.
- В электронном виде — через личный кабинет на сайте Фонда или «Госуслуги». Заявление заполняется в электронной форме. Скан-копии документов подписываются ЭЦП или с помощью учётной записи ЕСИА.
- Дождаться реакции Фонда. ФРТ должен в течение 10 рабочих дней проверить поданные документы и перечислить денежные средства на указанный в вашем заявлении счёт.
Важный момент: согласно статье 13 Федерального закона № 218-ФЗ, сумма выплаты рассчитывается как произведение площади квартиры по ДДУ (но не более 120 кв. м) и рыночной стоимости квадратного метра аналогичного жилья. Такая стоимость определяется на основании отчёта оценщика, привлечённого Фондом. При этом размер компенсации не может быть меньше уплаченной цены договора.
На практике Фонд иногда выплачивает гражданам суммы, не соответствующие их ожиданиям. Если компенсация необоснованно занижена, решение ФРТ можно оспорить через суд.
Шаг 3. Дождаться достройки дома Фондом
Если ФРТ принимает такое решение, завершение строительства объекта обычно поручается региональному фонду. За ходом строительных работ можно следить через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИЖС). Когда дом будет достроен, дольщиков должны за 1 месяц уведомить о возможности передачи квартир.
Сдача-приёмка происходит в стандартном порядке по акту. Если по данным ЕИЖС строительство завершено, а на приёмку не приглашают, стоит самостоятельно обратиться в ответственную организацию и уточнить дату, когда можно получить жильё.
Особые ситуации
Если Фонд решит, что достраивать объект нецелесообразно, у дольщиков всё ещё остаются шансы на получение ключей. Запускается следующая процедура:
- Конкурсный управляющий проводит собрание участников строительства.
- В ходе этого собрания дольщики могут принять решение о достройке дома одним из альтернативных способов. Либо привлечь нового застройщика, которого должен будет найти управляющий, либо создать жилищно-строительный кооператив, которому будут переданы права на объект и поручены обязанности достроить его. При определённых обстоятельствах можно рассчитывать на выплаты от ФРТ для финансирования строительства, как это описано в ст. 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ.
В некоторых случаях возможны и другие сценарии развития событий:
- Если к моменту, когда застройщик обанкротился, дом был достроен, дольщики могут подать в суд заявления о признании права собственности на жильё.
- Если расчёты по ДДУ производились через эскроу-счета, покупатели могут расторгнуть договоры и потребовать возврата внесённых на них средств.
- Редко, но иногда случается, что не сработал ни один из специальных механизмов. В таком случае имущество застройщика-банкрота реализуется с торгов. Выручка распределяется между участниками строительства и другими кредиторами в установленной законом очерёдности.
- Если квартира по ДДУ оформлена в ипотеку, всё сказанное выше работает, но на отношения с банком банкротство застройщика не влияет. Заёмщик должен продолжать вносить платежи по графику, в противном случае возникнет просрочка со всеми негативными последствиями.
Куда обратиться дольщику, чтобы защитить свои права
На практике при реализации описанных механизмов у дольщиков нередко возникают трудности. Ведь нужно внимательно следить за процессом, чтобы подстраховаться, грамотно и оперативно реагировать на нарушения, соблюдать все нюансы законодательства. Именно такие задачи выполняют юристы Федерального центра помощи дольщикам, которые уже успешно отстояли права более 20 тысяч человек.
Мы сопровождаем процесс банкротства застройщика на всех этапах:
- Своевременно подаём заявление о включении требований в РТУС и контролируем, чтобы их учли в полном объёме.
- Следим за решениями ФРТ и оцениваем, соблюдаются ли интересы дольщиков.
- Если Фонд отказывает в выплате возмещения или передаче квартиры по формальным основаниям, оспариваем отказ.
- Если ФРТ выплачивает заниженную компенсацию, взыскиваем остаток.
Наши юристы на протяжении 10+ лет формируют практику в пользу граждан, в том числе прецеденты, определяющие развитие отрасли. Мы защищаем права участников строительства из Москвы и МО, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Архангельской, Астраханской, Белгородской, Владимирской, Волгоградской, Воронежской, Иркутской, Кировской, Курской, Ленинградской, Новгородской, Новосибирской, Омской, Оренбургской, Рязанской, Самарской, Псковской, Саратовской, Ульяновской, Тверской и других областей России. Причём, как правило, мы выступаем в интересах группы лиц, поскольку коллективная защита дольщиков намного эффективнее.
Например, в одном деле мы защищали права 22 участников строительства и требовали от Фонда возмещения убытков сверх выплаченных компенсаций. Потери дольщиков были связаны с тем, что в период долгих судебных споров стоимость жилья значительно выросла по сравнению с первоначально оценённой. ФРТ считал, что доплата не предусмотрена законом. Но суды трёх инстанций согласились с нашими доводами и обязали Фонд выплатить дольщикам более 66 млн рублей.
В другом деле мы представляли интересы 17 граждан, требования которых не были включены управляющим в РТУС. В связи с этим ФРТ отказал им в передаче достроенных квартир. Но наши юристы дошли до Верховного Суда РФ и доказали, что бездействие управляющего и неосмотрительность Фонда не должны влиять на положение дольщиков. ВС РФ согласился и подтвердил право граждан на жильё.
Подведём итог
Банкротство застройщика осложняет жизнь дольщиков, но не лишает их прав на получение жилья или денег. Защищать их нужно последовательно и с учётом требований закона, а также особенностей развития судебной практики. Обратившись в Федеральный центр помощи дольщикам, вы получите надёжную и профессиональную опору. Опытные юристы уже добились более 5 000 решений судов в пользу граждан и продолжают бороться за права каждого обратившегося человека.
