Руководитель «Федерального центра помощи дольщикам» Антон Хайдуков о намерении саратовских властей проверить стройки по системе ЖСК

В случае банкротства застройщиков больше всех страдают именно члены ЖСК, так как обязательства кооперативов ничем не обеспечены, независимо от того, являются ли ЖСК истинными объединениями граждан или мнимыми.

Для многих в Саратовской области не секрет, что большая часть перечисленных кооперативов связана с Саратовским застройщиком «УМ-24», который с помощью аффилированных компаний привлекает денежные средства граждан через ЖСК. Такие организации нельзя расценивать как объединения граждан с целью строительства многоквартирного дома.
Указанная схема привлечения средств граждан отличается от долевого участия. По закону люди сами объединяются в кооперативы, избирают себе председателя, органы правления и, преследуя некоммерческий интерес, строят жилье.
Такую форму ведения хозяйственной деятельности как жилищно-строительный кооператив следует причислить к наследию Советского Союза. Когда этот способ строительства зарождался, коммерческих организаций не было вовсе. В контексте строительства многоквартирных домов сегодня это можно считать архаикой, т.к. МКД которые строили бы сами граждане, привлекая подрядчиков, на практике практически не встречаются. Максимум, что может построить такой кооператив — таунхаус на пару десятков жилых помещений, но точно не 25-ти этажный дом на тысячу квартир.


Исключением являются только кооперативы образованные в результате процедуры банкротства.
За большинством кооперативов стоят застройщики, которые проследуют свой коммерческий интерес: хотят уйти от ответственности и затрат на обеспечение интересов дольщиков и бюрократии.
Еще в 2004 году государство, принимая закон о долевом строительстве, предусмотрело механизмы обеспечения прав участников долевого строительства.
В первую очередь речь шла об обязательной государственной регистрации договоров во избежание задвоения продаж (как недавно произошло с пайщиками ЖСК «Северный» — некоторые квартиры продали по пять раз), также предусматривалось обеспечение прав залогом на земельный участок и объект незавершенного строительства.
В 2015 году ввели систему страхования обязательств застройщиков, потом на место страховых компании пришел специализированный «Фонд развития территорий».
С июня 2019 года права дольщиков стали обеспечены системой эскроу-счетов, на которых сохраняются средства граждан, не позволяя застройщику ими воспользоваться до сдачи дома.
Все это время находились застройщики, которые пытались в обход указанных положений реализовать различные серые схемы привлечения денег граждан, чтобы повысить доходность и не утруждать себя лишней волокитой.
Привлечение средств граждан через кооператив стало одним из таких средств. Схема позволила застройщику легально обойти упомянутые механизмы защиты дольщиков и избежать дополнительных затрат и бюрократических процедур, тем самым повысить свою прибыль. Также это давало застройщику возможность уходить от ответственности, т.к. на правоотношения, складывающиеся между пайщиками и потребительскими кооперативом, не распространяются положения закона о защите прав потребителей. В случае сдачи дома с нарушением сроков или качества граждане не могли воспользоваться правами, предусмотренными действующим законодательством.
Летом 2018 года вступили в силу поправки, которые ограничили возможность заключения паевых договоров между ЖСК и гражданами. Исключением стали три случая: когда разрешение на строительство кооператив получил до 01 июля 2018 года (не относится к случаям когда разрешение получено другим лицом); кооператив образован гражданами в результате процедуры банкротства застройщика; и когда ЖСК осуществляет строительство на земельном участке, предоставленном в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.
Если же денежные средства граждан привлекались после 1 июля 2018 года, а кооператив не соответствует ни одному из перечисленных условий, то это нарушение за которое предусмотрена как административная (если привлечено менее трех миллионов рублей), так и уголовная ответственность (ч.2 ст. 200.3 УК — до пяти лет лишения свободы, если правоохранители установят, что денежные средства привлечены в особо размере более пяти миллионов или привлекались группой лиц по предварительному сговору).

Замечание Романа Бусаргина о намерении дать возможность достроить дома, чтобы не допустить новых обманутых дольщиков, выглядит логичным. При этом нужно осуществить проверку и привлечь к ответственности тех лиц, которые нарушают закон и ставят под угрозу интересы граждан, с целью в будущем не допустить такой практики.